上海广州等一线城市二手房正在被釜底抽薪

8月31日，广州市住房和城乡建设局官网发布了《关于建立二手住房交易参考价》，里面针对广州96个二手房住宅小区发布了价格参考，不过，这一参考价和目前市场成交价相差甚大，有的甚至“腰斩”。已经有中介连夜下架网页成交数据，接下来不排除会逐步减少高价盘的挂牌数量。此外，一旦银行根据指导价放款，买家势必要支付更多的首付，这对二手房交易将产生直接的影响。

二手房指导价的新政出台，部分有房者业主纷纷发表“暂时不能接受”的观点，大部分都表示短期内不再会出售自己房产。

上海二手房三价合一，效果立竿见影，八月已进入二手房成交的速冻期

2021年，上海楼市调控政策从深度到广度全面渗透，这是过去十年从未见过的市场，二手房流通性减缓，整个八月伴随着强监管下的市场环境，上海二手房成交量濒临腰斩。

其实从七月中旬开始，上海二手房成交量基本就已经开始降温，未来趋势可以参照2017年的上海成交量14.8万套，平均月成交量1.23万套，数量基本上是现在的一半。二手房指导价普遍比之前的市场挂牌价降低了一成左右，虽然不强制按照这个价格进行交易，但银行放贷要按照这个参考价进行房贷。

举个例子，之前松江九亭贝尚湾424万元的成交价 ，现在按指导价评估为265万元 ，贷款172.2万 ，相当于首付要多掏100万 。本质上就是银行认为房子不值这个价，二手房流动性被冻结是确定性趋势，银行按揭贷被封顶，额度不够用的时候，必然是先给一手房，二手房放贷速度必然减缓。

因此，近半年趋势两个字概括维稳，明年会开始整体下跌，未来2到3年跌幅预测在15%左右。真刚需这个时候可以先缓缓，未来会有机会买到合适的二手房。高分用户依旧建议抢跑红盘新房赛道，摇到赚到，低分用户就别去人挤人了。

各地新政均明确，中介机构不得发布价格虚高的二手住房房源，该政策一旦落地，诸如抱团涨价等现象将得到明显遏制，一些小区或炒房团体通过不断推高挂牌价而制造的房价暴涨的游戏，则将行不通。而且根据新政，多地均已明确，二手住房成交参考价将作为贷款发放重要参考，无论挂牌价有多高，无论业主想要的成交价有多高，银行只会按照更低的指导价进行放款。

未来二手房交易将进入长期监控状态，这也意味着，二手房成交量或出现明显下滑。由于有指导价的楼盘和目前实际挂牌价差距比较大，多数只有目前市场挂牌价的7折左右，所以部分业主可能选择撤销挂牌，采取惜售策略。另一方面，二手指导价也大大降低了购买二手房的贷款比例，将使得部分买家因资金不足而无法购买，可以预计到9月全国二手房成交量会出现较大幅度的下滑。