有“华尔街预言家”之称的前美林证券首席北美经济学家戴维·罗森伯格发出了一个让市场无法忽视的警告。他在最新撰文中指出，美国房地产市场“从很多方面来看都陷入了困境”，而最新数据与2008年金融危机爆发前夕的情况有着“惊人的相似之处”。

罗森伯格曾成功预测互联网泡沫破裂和2008年房地产崩盘。这一次，他看到了同样的红灯正在亮起。

一个跌破2008年水平的数字

罗森伯格关注的预警信号，是房屋年销售率。根据全美房地产经纪人协会的数据，2026年7月美国成屋销售年化速度降至406万套，环比下降近2%。2008年1月，这一数字为489万套，当时已是美国九年来最低水平。

406万套对489万套——当前房屋销售率已经低于2008年房地产崩盘刚刚开始时的水平。

库存也在累积。市场上未售房屋库存相当于约4.6个月的供应量。罗森伯格估计，上一次供需如此紧张时，房屋中位价下跌了约2%。他认为，如果需求疲软和库存增加持续，房价将面临进一步下行压力。

7月成屋中位售价同比仍上涨约2%，但部分地区已出现需求下降、库存堆积和价格下跌。罗森伯格警告，一旦房价全面转为下跌，其影响将远超房地产行业本身。过去几年房价持续上涨让美国居民积累了可观账面财富，一旦财富缩水，消费将随之减少。

“不要低估这将对未来几个月和季度消费中所谓的‘财富效应’产生的影响——这将极大地抵消股市的走势。”

AI繁荣正在掩盖真相

罗森伯格认为，美国经济至今未陷入衰退的主要原因，是人工智能投资热潮。

他估计，目前约50%的企业资本投资流向AI相关项目，这部分支出实际增速约为18%。与此同时，传统经济领域的资本支出正在下降。一个“K型经济”正在形成——AI、数据中心及相关基础设施持续吸引巨额资金，而房地产、汽车销售和非科技制造业表现疲弱。

“没有AI繁荣，美国可能已经陷入衰退。”

这一判断与经济数据形成呼应：美国第二季度年化增速已从第一季度的2.1%放缓至1.5%；7月非农就业意外减少2.3万人，远低于市场预期的新增8.5万人。

信用市场可能更早发出危险信号

罗森伯格还警告，类似2008年危机前的情况，信用市场可能比股票市场更早发出危险信号。融资成本上升以及信用违约掉期利差明显扩大，都值得投资者关注。

如果信用市场进一步恶化，最终可能冲击目前仍然炙手可热的AI交易。真正值得警惕的，不是房价是否已经暴跌，而是房地产、就业、传统资本支出等多个领域正在同步降温，而AI投资热潮可能暂时掩盖了这种疲弱。

罗森伯格去年就已经警告称，美国房地产市场将遭遇自金融危机以来最严重的衰退。如今，当年的预警信号已经再次出现——406万套的成屋销售速度，比2008年房地产崩盘开始时还要低。

美国楼市正在陷入“低成交、低流动、高利率”的困局。抵押贷款利率徘徊在6.67%至6.77%的一年多高位，买家和卖家都被困在“锁定效应”中——买家无力承担高利率，卖家不愿放弃疫情期间的低息贷款。交易量持续萎缩本身就是一个值得警惕的先行指标。

AI繁荣也许还在支撑股市和高科技资本支出，但房地产的裂缝正在扩大。2008年的经验告诉市场一件事：当房子的成交开始消失时，经济的地基就在松动了。而这一次，AI的光芒可能正在让这条裂缝看起来不那么明显——直到它突然塌下去。