2025年上半年，日本房地产市场迎来空前繁荣。根据行业数据，房地产投资总额首次突破3万亿日元（约204亿美元），创下历史新高，主要得益于东京办公物业的大宗交易热潮。

低利率环境、租金上涨预期以及日元疲软共同推动了国内外投资者的热情，尤其是国际资本，投资额较去年同期激增近四倍。东京作为亚洲顶级都市，以其稳定的经济基本面和强劲的租赁需求，成为全球房地产投资的焦点。

东京办公物业市场的火爆是此次投资热潮的核心驱动力。根据仲量联行（JLL）数据，2025年第一季度，日本商业房地产投资额达8900亿日元（约89亿美元），同比增长43%，其中办公物业占总投资额的50%。

一季度，东京以132亿美元的交易额位居亚洲城市之首，超越纽约，成为全球房地产投资的领跑者。

高调交易包括黑石集团（Blackstone）以26亿美元收购东京花园露台Kioicho综合体，以及新加坡主权财富基金GIC以8亿美元购入日本六大物流仓库组合。这些交易不仅反映了国际资本对日本市场的信心，也凸显了东京高端办公物业的吸引力。

仲量联行日本资本市场研究总监小泉浩二（Koji Naito）表示：“东京办公市场的低空置率（3.4%）和强劲的租金增长（2024年第三季度同比增长4.9%）是吸引投资者的关键。”

日本银行（BOJ）维持的超低利率政策是推动投资热潮的重要因素。尽管2025年7月，央行将政策利率上调至0.5%，为2008年以来最高水平，但与美国和欧洲的高利率环境相比，日本的融资成本仍极具吸引力。2025年初，10年期日本国债收益率预计在1%-2%之间，实际利率仍为负值，激励投资者将资金投入房地产等抗通胀资产。

日元疲软进一步放大了日本房地产的吸引力。2025年初，日元兑美元汇率徘徊于数十年低点，1美元可购买约64平方米的东京优质物业，远超新加坡等市场。外国投资在2024年已突破10亿美元，2025年上半年同比增长45%，达到157亿美元，占总交易额的27%。来自北美和欧洲的基金占外国投资的68%。

东京租赁市场的强劲表现为投资热潮提供了坚实支撑。2024年，东京23区的公寓价格上涨64%，远超大东京地区的26%。2025年第一季度，中央五区的A级办公物业租金达到每月每平方米3.24万日元，同比增长4.9%。随着企业逐步取消远程办公政策，对市中心优质办公空间的需求持续攀升，预计2025年租金将进一步上涨。

住宅市场同样火热。2024年，东京住宅物业投资同比增长18%，达7400亿日元（约50亿美元），多户型租赁物业和共享居住空间受到外国房地产投资信托基金（REITs）的青睐。Avatar公司通过其首支房地产基金ACP Real Estate Fund I筹资152亿日元（1.03亿美元），收购了东京市中心700套多户型物业，平均月租金15万日元，入住率高达96%。

尽管东京主导投资热潮，区域城市如大阪、福冈和名古屋也展现出强劲增长潜力。

2024年，大阪新公寓供应量同比增长15%，达到16621套，土地销售量增长12.3%。福冈凭借其科技产业和年轻专业人士的涌入，成为高租金回报率的热门城市，收益率可达5-8%，高于东京的3-4%。

熊本和北海道千岁因半导体产业（如台积电和Rapidus工厂）的兴起，土地价格飙升20-50%，成为投资新热点。

与全球其他主要市场相比，日本房地产市场展现出独特优势。2025年第一季度，美洲和欧洲的房地产投资分别下降61%和58%，而日本同比增长23%，凸显其抗周期性。低空置率、稳定的租金增长和宽松的货币政策使日本成为全球资本的避风港。相比之下，伦敦和纽约的豪华公寓价格远高于东京，东京的优质物业被视为“物有所值”。

Mitsubishi UFJ Trust and Banking预测，东京住宅价格将以5-6%的年增速上涨，低于2024年的8%。

随着日本经济复苏、旅游业反弹，2024年外国游客消费达8.14万亿日元，占GDP的7.5%，和企业资产剥离的加速，日本房地产市场正迎来新的黄金时代。2025年，预计总交易额将达到5万亿日元（约318亿美元），连续三年增长。