8 月 25 日上海市发布楼市新政后，二套商业住房贷款利率的具体调整细则正式落地。其中，上海新增二套房贷利率最低可至 3.09%，成为此次政策调整的核心亮点之一。

此前，上海市 6 个部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。在这一 “8・25” 楼市新政出台四天后，多家银行便快速响应，针对商业性个人住房贷款利率相关工作展开优化调整。8 月 29 日晚间，中国基金报记者发现，工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、邮储银行、交通银行、招商银行、兴业银行等 23 家银行的上海市分行，已通过官方微信公众号发布《关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》，且各家银行公告的核心内容基本一致。、

梳理这些银行公告的核心信息，此次调整主要聚焦三大方面：

一、新增房贷：首套与二套利率不再区分，最低可达 3.09%

在新增房贷利率方面，上海明确商业性个人住房贷款利率不再划分首套与二套。具体到每位客户的贷款利率，将依据上海市市场利率定价自律机制的要求，同时结合银行自身经营状况、客户风险等级等因素综合确定。据中国人民银行数据显示，2025 年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.09%，较上一季度下降 2 个基点。这也就意味着，上海二套房购房者申请新增房贷时，最低利率有望达到 3.09%，与首套房贷利率实现持平，大幅降低了改善型购房群体的新增融资成本。

二、存量房贷：符合条件可调整，部分利率可降至 3.36%

存量房贷利率调整同样有明确规则：对于存量房贷利率加点值，若其高于上一季度全国新发放房贷利率平均加点值加 30 个基点，借款人可申请调整该加点值，且重新约定的加点值不得低于上一季度全国新发放房贷利率平均加点值加 30 个基点。需要注意的是，8 月 20 日公布的 5 年期以上 LPR（贷款市场报价利率）为 3.5%，与上月保持一致。据此估算，若上海二套房存量房贷当前利率为 3.45%，则可申请将利率下调至 3.36%，为已购房群体减轻长期还款压力。

三、调整零费用，9 月 1 日启动查询与办理

此次房贷利率调整不收取任何费用，且自 9 月 1 日起正式启动调整工作。其中，部分第二套商业性个人住房贷款将触发存量房贷利率常态化调整，具体加点值会根据市场供求关系、客户资信状况、贷款担保情况变化等因素来确定。从 9 月 1 日开始，借款人可通过联系贷款经办银行，或通过线上渠道查询自身是否符合利率下调条件，办理流程进一步便民化。

从上海此次二套房贷利率调整来看，政策的导向性和实用性都十分明确。一方面，它精准呼应了刚需及改善型住房需求 —— 无论是新增房贷与首套利率 “拉平”，还是存量房贷的优化下调，都直接减少了居民的利息支出，既降低了新购房者的入市门槛，也为已购房者缓解了还款压力，切实提升了居民的购房意愿。另一方面，23 家银行同步快速落地细则，体现了金融机构对楼市调控政策的高效响应，有助于政策效应尽快释放，为当前房地产市场注入稳定信心。

不过，政策效果的持续发挥还需结合多重因素：既要观察居民对未来市场的预期是否能逐步改善，也要看购房需求能否真正转化为实际交易；同时，后续若能衔接配套的住房供应、交易流程优化等措施，形成政策合力，或许能更有效地推动房地产市场向 “稳地价、稳房价、稳预期” 的目标迈进。整体而言，此次调整是上海优化楼市政策的重要一步，其对市场的提振作用值得期待，但长期仍需依赖市场供需关系的良性平衡。