中国房地产的最大韭菜，就是那些在小城市买了高层住宅的人，如果你现在有中国小城市的高层住宅或者大城市非核心地段的高层住宅，建议您这几年能处理的赶紧处理掉，有购买打算的消费者希望您看完这篇文章再做打算。

现在很多人买高层的房子，首先纠结房屋的性质是不是商住公寓，是不是住宅产权，其实我觉得这些根本不是你最应该担心的。

因为不管产权是70年还是50年的，现在都面临同样一个问题，就是二三十层的高层住宅根本用不到产权到期的那一天。

这可不是我随口预测，今年以来一连串的国家政策都说明了，这几乎是一个必然的结果。

虽然在今年六月住建部在相关文件里明确规定，县城新建住宅以6层为基础，75%的住宅不能高于6层，而且最高的不能超过18层。

然后今年七月份发改委又紧跟着发出通知，严格限制城市新建超高建筑，250米以上的建筑要专门去住建部备案，500米以上的，一律不得再建。

国家已经充分意识到，高楼就是给未来埋下隐患。在我们国家高速发展的过程里，曾经对富裕美好生活有过很多幻想，城市里到处都是高楼大厦，好像高楼林立，灯红酒绿，就是富有，就是有面子的象征。

^{注：中国高楼林立现状}

所以在相当长的一段时间里，大家评价城市发展的好不好，就会说这个地方高楼多不多，市中心繁不繁华，这就属于典型的爆发户形态。

一、为什么高层住宅是重大隐患？

现在高层住宅在国内非常常见，消费者买的时候也觉得特别有面子，收房的时候公摊面积31%，也就认了，但是你们考虑过以后吗？

不是说三五年以后房价怎么样，而是20年以后还有没有人接你的盘，你还能不能住得下去。中国的房价涨了这么多年，大家都忘了一件事儿，就是房子也是有寿命的，而且第一批高层建筑马上就要迎来老化期。

首先是电梯会频繁的坏掉，然后水电管网经常需要维修，那漏水渗水、墙面剥落，这些问题就经常会出现，而且还会越来越严重，二三十层的高楼在老化之后的电梯保养、水位维修维护的成本非常高，居住体验会变得很差。再者现在大部分城市的消防设备根本够不到30楼以上，就算有，周围的环境也不一定能够承受这些设备，这是非常大的安全隐患，如若遭遇大型火灾地震，对于绝大部分高层居民基本上是无解。

全世界很多发达国家都会经历过这个过程，就是高层慢慢被淘汰。比如在美国，除了像曼哈顿这种核心地段，稍微偏远一点的高楼，连拆迁都没有人愿意去拆，在欧洲也是一样，二战之后建立起许多高楼群，现在都变成了贫民窟。

像香港现在的许多高层，恶劣的居住环境，就是国内许多高层20年以后必然的结果，修也没法修，拆也不好拆，很多80、90年代的老楼如果管理稍微差一点，现在的居住体验已经没法住了，这些楼一般的还不算太高。

^{注：香港破旧老高楼}

而且中国现在有碳中和的大战方针，楼高了，用水用电梯采暖，这些基础用度都在消耗额外不必要的能源，从而带来环保压力。

现在这些高楼面对未来的老化问题，几乎还是无解的状态，最后谁来接盘，谁就需要承担这种虚荣的后果。

二、高层住宅老化未来会有人兜底吗？

谁未来兜底呢？难道你让开发商来修吗？这是不可能的，开发商只给你保障结构问题，而且只保障50年，也就是说这个楼50年内没有塌，他就管不着。

你让物业来修吗？现在很多老的小区修个门，倒个垃圾，打扫卫生都已经爱搭不理了。高层建筑如果需要更换电梯或者做加固，这种花大钱的地方，物业公司还靠得住吗？那点维修基金是根本不够的。

如果你靠业主联合自己解决呢，首先现在的老旧小区里面超过40%的住户都是租客，大量的业主早就换了新房子搬走了，未来的高层也是一样的情况，这些业主自己不在这里住，这些不方便的地方也不是麻烦他自己，所以他没有很强烈的意愿来修，那租客就更不可能了，房子都不是他的，他怎么会拿钱呢？

像那些矮一点的老旧城区的建筑就好办，拆了就行了，因为开发商他能赚钱，你把五层楼拆了，我盖一个30层的楼，赔你几套房子，根本不算什么。

而现在这些十几二十层的楼，将来谁愿意拆呢？拆了之后难道我再盖个50层的吗？那我为什么不去旁边拆矮的房子呢？高层的容积率都已经干到三了，已经没有什么利润空间了。

在很多其他国家，早年的这些高层建筑现在都已经沦为了贫民窟，政府会不会兜底，私人住宅的房屋产权是个人的，他不属于国家，花纳税人的钱来给你修房子，这件事情说得通吗？

所以最后高层住宅未来就是慢慢折旧，过了二三十年的舒适期之后，只有不断的降价，转手给那些愿意接受这些不方便的人。

新加坡做的稍微好一点，就是它有一个旧楼维护的升级计划，叫HIP。因为新加坡的土地政策很特殊，住宅的组织只有99年的使用期，到期之后连房带利你都得还给国家，国家在这个期间拿钱出来维护房子是维护他自己的东西，法律上面非常合理。

但我们国家土地虽然归国有，但是房屋产权归个人，国家根本就没有义务帮你修房子了。

三、我们普通居民该怎么办？

我们现在要做的就是要建立这个意识，房子是会老化的，房子未来好不好拆也是购买的时候一个重要的因素。

由于过去房价在飞涨，而且房子都很新，所以大家都没有这个意识，就是房屋其实它也是一个消耗品，跟车是一样的，是会折旧的，虽然时间长一点，但是几十年的房子就跟那十几年的车一样，慢慢就没法住了。

像大片优秀地段，核心地段的房子，不管高矮，几十年后拆迁问题都不大，但是我们以后很难再看到大面积的大水漫盖式的拆迁了，因为现在国家已经全面减少拆迁和棚改而转为去改造老旧小区。

^{注：中国老旧小区改造}

说白了，现在还没拆的地方，大部分都已经拆不动了，国家现在要求六年内改到17万个老旧小区，就是打算把这些小区缝缝补补接着用。

主要原因其实就是国家判断已有的住宅基本可以满足现在的需求，人口并没有在增长，在建的住宅每年都在更新房子，再往高处建已经没有必要了，现在大量的高层烂尾楼也是非常的尴尬，县城或者不太缺土地供应的房子，那些30层以上的空置住宅，未来的价值我真的不知道在哪里，大家如果要买，请千万谨慎小心。