在文章《央行海量货币供应,短暂利好A股和楼市》中,我基本上列出央行各条政策的内容,并解释了他们那些新工具的作用。
今天,我们进一步来为读者分析,为什么,这些所谓的大招,其实效果和作用是短暂和有限的。
下调存款准备金率0.5个百分点,向金融市场提供长期流动性约1万亿元。可能择机进一步下调存款准备金0.25-0.5%。降低中央银行政策利率,7天逆回购操作利率下调0.2%,
央行每次下降息降准,对股市都有提振的作用。降准,等于增加商业银行的可贷资金,增加市场的流动性。不过这次,主要是作用还是给一部分商业银行,尤其是中小银行起到减负的作用。现在,无论是居民端和企业端,从社融数据就能发现,借钱上杠杆的量大幅降低了。他们主要是存定期买理财,没有贷款的意愿,所谓「贷款人消失」的现象。降准腾出所谓的长期1万亿流动性,在实体经济的每个“单位”都在缩减负债的情况下,增加流动性的效果,并不会那么明显。
央行降短期利率,只是给商业银行更便宜的钱,和上述的问题差不多。就看商业银行的钱能不能贷出去,能贷出去多少的问题。
降低存量房贷利率,预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例,将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。
降低存量房贷利率,预计平均降幅在0.5个百分点左右,按照「6月末的数据」,存量房贷规模为37.8万亿元,利率下调0.5个百分点,意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿元。潘功胜则是预估1500亿。
1500亿看起来很多,但是,如果你对照国家统计局的公布「2023 年的社会消费品零售总额 47万亿」的数据来说,明显是杯水车薪,对促进消费的作用微乎其微,而且还不算,这样节省出来的1500多亿或户均100万一年省出来的3600元,有多少是不被消费而是被存起来的。多出1500亿,对于几十万亿的房地产的市场体量,影响很小。没人因为一年房贷少了几千块就加杠杆买房。当然,其边际效应也是有的,对于供房压力大的业主来说,节省几百块可能逼他们断供或抛售房子的压力减轻了。
还有一个问题要考虑,就是这些存量房在换银行转按揭的时候,银行会重新对房子估价,那些跌成负资产(原来首付跌没了,抵押品不足)的房子,银行基本就不会给房贷了,除非补缴抵押品,近一两年买房的,尤其是2021年高位在三四线买房的,已经跌去近30%左右,这种存量房怎么转按揭降房贷呢?
上次,517新政降房贷,落地过程中也是遇到了麻烦和阻力的。一些银行考虑自己的风险。对于银行来说,房贷是优质资产,原来发房贷的银行是不愿意轻易放弃自己「既得」的利益的。业内人士表示,如果新政策发布之后,各大银行大概需要一至几个月的时间进行落地调整。
至于,首套房和二套房的房贷最低首付比例。一些城市,对于首套的认定早就改变了,有的城市市内跨区都算首套,这些城市,即使改成了宽松认定甚至放弃限购,但是,仍然无法刺激购买需求。对于楼市低迷,大家都不愿贷款买房时候,你降低投资的门槛,让人家加杠杆,背更多的负债去增加没有预期升值的资产,这有点缘木求鱼。这就像人家吃饱了,在不想吃的时候,你塞给人家几份打折食物。你以为便宜人家就会接受,显然是一厢情愿。
确实,富人账户里有钱,但是有钱并不一定会投资,当投资收益率低,而且亏钱风险大的时候,他们宁可存钱避险。
提高对保障性住房再贷款的支持比例:为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励,人民银行将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例,由原来的60%提高到100%。原来商业银行放100亿元,人民银行提供60亿元,现在商业银行放100亿元,人民银行提供低成本资金100亿元,加快推动商品房的去库存进程。
确实,这增加了银行作为通道的收入 ,但是,我们考虑一下向银行贷款收储的国企。他们拿到房子的贷款利息都到了2.25%,问题是,现在的租售比是什么情况,有没有2.25%?像上海,大部分地区的租售比都不到2.25%,这不是明摆着让国企亏钱么?这就是为何国企收储的积极性不高的原因。
如果让房企打折把房子卖给国企,那么为何不让房企降价卖房给老百姓呢?而且,增加了保障房供给,对于房企的商品房去库存是非常不利的。
至于,央行支持资本市场的两个货币工具,说白了,就是央行借钱给市场炒股,规模加起来8000亿。但是这些钱都是有利息的。如果A股不改企业圈钱套现的这些漏洞,光是提供注水的水龙头,没有金融机构愿意贷款回购,增持正在失血的资产,而且资金的利息也不低。
把糟糕的资产换到了央行提供的低风险的,流动性高的资产(国债),他们的目的已经实现了,而且还有固定收益,何必再把它们换成现金再投入股市这个无底洞?而且,买多了成了大股东,还有减持的限制。
总之,央行924的刺激政策,算是一种量化宽松。其实,从去年开始,央行就一直走在货币宽松的道路上,政府对楼市的各种大招,是一点一点,挤牙膏的方式。市场早就意识到了这点,投资者一直保持观望,看下一个大招是什么。比如,一线城市的限购有没有彻底放开,有没有一线城市的买房送户口等等。据说,接下来财政部的还有三支箭,也是万亿级别的,这些持币观望者一直不出手,那么楼市还将继续下行,而持续下行,就会倒逼政府出招,继续挤牙膏。央行,金管局,证监会的领导也表示,后面还有大招,你这么说,大家肯定还会再等等。