房地产行业调整压力持续释放，头部房企万科的亏损态势进一步扩大。7 月 10 日晚间，万科在深交所发布业绩预告，预计 2026 年上半年净亏损区间为 120 亿至 150 亿元，较去年同期 119 亿元的净亏损继续走阔，亏损上限逼近 150 亿元。

对于业绩持续下滑的原因，万科在公告中归结为三点核心因素：房地产开发项目结算规模显著下降、开发业务毛利率仍处于低位，以及结合行业环境与市场变化新增计提资产减值准备。

万科同时坦言，当前公司经营指标尚未出现实质性改善，债务与流动性压力依然承压。面向后续经营，公司将围绕 “化险 + 发展” 两大核心推进工作：一方面盘活优化存量资产、提升经营造血能力，聚焦重点城市与主营业务，有序退出非主业投资；另一方面持续优化公司治理、深化降本增效，推动企业重回健康可持续发展轨道。

从上半年实际进展来看，万科按计划完成约 2.3 万套住房交付，同时有 10 只公开债券顺利通过债券持有人会议完成展期，债务端压力得到阶段性缓释。

人事层面也出现关键调整。本月初万科于港交所公告，前深圳市委金融委员会办公室副主任黄宇正式出任公司总裁，接替 2025 年 1 月因身体原因辞任的祝九胜，这一人事变动也被市场视作深圳国资进一步深度介入万科经营的信号。

作为国内少数尚未发生公开债务违约的大型房企，万科当前处境仍不容乐观。今年 5 月，万科曾公告获得第一大股东深圳地铁集团提供的 25 亿元借款，这已是深铁近年多次为万科提供流动性支持。

回溯 2025 年全年业绩，万科全年营业收入同比下滑 32%，归母净利润亏损 885.6 亿元，亏损幅度同比扩大 78.98%，创下公司上市以来的最大年度亏损纪录。

当前万科的核心困境是行业下行周期下的流动性危机与盈利承压，而非彻底资不抵债：公司仍有物业服务、物流仓储、商业运营等持续造血的经营性业务，全国范围内的土储与在建项目也具备实质资产价值，只是在房价下行、销售疲软的环境下，资产变现速度变慢、开发业务利润缩水，叠加集中减值导致账面亏损扩大。它和部分已经彻底失去经营能力、净资产为负的出险房企有本质区别。

深铁出手不是 “无偿撒钱”，有明确的商业与政策逻辑

很多人会把国资纾困直接等同于 “花纳税人的钱填窟窿”，这个认知存在明显偏差：

• 从资金性质看，深铁提供的是附条件借款而非财政拨款，有明确的还款约定，通常附带资产抵押，并非无偿投入；深铁本身是市场化运营的国企，资金主要来自自身地铁运营 + 物业开发的经营收入，不是直接的公共财政税收。

• 从商业诉求看，深铁是万科第一大股东，救助万科本质也是维护自身的股权投资价值，避免万科违约导致股权价值大幅缩水，这是股东的合理决策。

• 从政策目标看，万科是行业标杆型企业，一旦出现公开违约，会对整个房地产市场信心造成剧烈冲击，进一步加剧销售下滑、房企出险的恶性循环；同时万科在深圳有大量在建项目，保交付、稳民生也是地方国资的核心责任。

算不算 “浪费纳税人的钱”？要算两本账

• 显性的账：这笔纾困资金不是直接从财政预算中列支，短期内不会直接消耗纳税人的税收收入。如果后续万科经营回暖、按期还款，深铁还能收回本金和利息，不存在公共资金损失。

• 隐性的账：如果纾困最终失败，借款形成坏账，作为国企的深铁出现经营损失，最终可能通过国资体系传导至公共财政，这是潜在的风险。但反过来，如果不纾困，万科出险引发的楼市进一步下行、土地财政缩水、上下游企业倒闭失业、烂尾楼引发的民生问题，其社会成本远高于纾困资金的规模。本质上这不是 “浪费钱”，而是 “用可控的资金成本，规避更大范围的公共损失”，是权衡风险后的理性选择。

• 是不是 “徒劳”？短期托底有效，长期取决于行业周期

• 短期来看绝对不是徒劳：国资的流动性支持 + 债券展期，能直接避免万科发生债务违约，保住企业的经营基本盘，保障项目交付，给企业争取到盘活资产、收缩业务的时间窗口，这是实实在在的作用。

• 长期来看，仅靠国资输血不可能让万科重回高速增长。万科能否真正走出困境，核心取决于两个变量：一是全国房地产市场能不能企稳回暖，开发业务的销售和利润能不能修复；二是万科自身的转型能不能跑通，经营性业务能不能撑起盈利基本盘。深铁的救助本质是 “以时间换空间”，它解决的是流动性问题，解决不了行业周期的问题。如果行业持续下行，再多的纾困也只能延缓风险，无法彻底化解。

深铁纾困万科，不是 “乱花纳税人钱的无效救助”，而是行业下行周期里地方国资权衡风险后的必然选择 —— 它有代价、有失败的可能，但放任风险爆发的代价更大。至于最终会不会变成 “徒劳”，不取决于救助本身，而取决于行业周期的走向和企业自身的自救成效。