在房地产行业深度调整的大背景下，作为行业龙头的万科，其每一个战略决策都牵动着市场的神经。2025 年 6 月 10 日至 12 日，万科上演了一场 “闪电售股” 操作，通过集中竞价交易方式，以每股 6.57 元的均价，将 7295.6 万股 A 股库存股尽数抛售，短短三日便回笼资金 4.79 亿元。这一果断之举，正是万科在流动性危机下奋力 “自救” 的生动写照。当深铁集团投入近 150 亿元资金为其 “输血” 托底时，万科自身也在争分夺秒，试图在债务洪峰到来前构筑起最后一道防线。

生死之年：债务与业绩的双重困境

2025 年的开端，对于万科而言，充满了挑战与危机，仿佛站在了命运的悬崖边缘。万科迎来了公司发展史上最为严峻的偿债高峰。依据万科年报数据，截至 2024 年底，其短期有息负债高达 1582.8 亿元，而货币资金仅有 881.6 亿元，现金短债比低至 0.56，这意味着其手头资金远远不足以覆盖短期内到期的债务。同时，净负债率攀升至 80.6%，相较于去年初增长了 25.9 个百分点；剔除预收房款后的资产负债率也达到 68.5%，较去年初增长 3 个百分点。

Wind 数据进一步显示，截至目前，万科境内债务总额达 370.01 亿元，其中一年以内到期的境内债务约为 208.07 亿元，占比高达 56.31%。未来 12 个月内，偿债压力最为集中的时刻将出现在今年 7 月份，届时将有 62.63 亿元债务需要偿还。

不仅如此，万科的经营业绩也出现了明显下滑。2024 年，公司净亏损达到 494.8 亿元，营收同比下滑 26.3%，降至 3431.8 亿元。开发业务毛利率下降、资产减值计提及非主业投资亏损，成为业绩下滑的主要原因。全年合同销售面积同比下降 26.6%，合同销售金额更是下跌 34.6%，全年销售额仅为 2460.2 亿元。业绩的下滑直接导致万科的 “造血” 能力减弱，销售回款减少，进而严重影响其偿债能力。从财务数据来看，截至今年 3 月底，万科持有的货币资金为 755 亿元，短期借款为 228.55 亿元，一年内到期的非流动负债为 1329 亿元，资产负债率高达 73.5%，流动性压力不言而喻。

万科面临的困境，并非个例，而是整个房地产行业寒冬的缩影。2024 年，全国商品房销售面积同比下降 12.9%，销售额下滑 17.1%。众多房企整体营收呈现收缩趋势，在 10 家营收超过千亿的房企中，仅有 4 家实现了同比正增长。在销售下滑、债务压顶的双重压力下，这家曾率先喊出 “活下去” 口号的房企，正陷入前所未有的生存危机。

五度驰援：深铁集团的强力支持

早在 2017 年，深铁集团代表深圳国资，斥资约 664 亿元，从华润置地和中国恒大手中接过万科股份，成为万科的第一大股东。当万科此次面临危局时，深铁集团毅然扛起救援大旗。

今年农历新年复工首日，即 2 月 5 日，深圳国资系统便迅速行动，派遣十余名高管入驻万科核心岗位。万科新任执行副总裁李锋、华翠、李刚等均来自深铁集团或深圳国资体系，总部及区域核心岗位的十余名新高管也全部由具有国资背景的人员担任。与此同时，原万科董事会主席郁亮卸任，由深圳地铁集团董事长辛杰接任；原 CEO 祝九胜因身体原因离职。在治理结构方面，部分关键部门设置了 “双管理班子”，例如财务、法务等部门，既保留原有职业经理人，又引入国资代表，形成了制衡与过渡机制。

此次万科大规模的管理层变动，无疑是其发展历程中的重要转折点。深圳国资全面接管核心管理层，不仅为万科带来了坚实的后盾和丰富的资源，也标志着万科从职业经理人主导模式，彻底转向国资深度管理模式。深圳国资委明确表示，有能力、有实力、有充足资金，支持地铁集团通过一切市场化、法治化手段，推动万科稳健发展。同时，将通过直接注资、划拨资产等方式，增强深铁集团的流动性，使其更好地发挥万科第一大股东的作用。

国资的承诺迅速转化为实际行动。2025 年上半年，深铁集团作为万科第一大股东，开启持续 “输血” 模式。2 月份，提供两笔分别为 28 亿元和 42 亿元的借款，要求万科按照 70% 的质押率提供增信资产；4 月和 5 月，又相继借款 33 亿元和 15.52 亿元，且无需万科提供任何增信资产；6 月 6 日，再次提供 30 亿元股东借款，利率与前四次相同，均为 2.34%，借款利息无需分期支付，在债务到期时结清即可。所有借款用途明确，均用于帮助万科偿还公开市场发行的债券本金与利息。经统计，这五次股东借款总额达到 148.52 亿元，与年初至今万科按时偿还的近 150 亿元到期公开债务金额基本相符。国资介入的逻辑十分清晰，当市场机制难以化解系统性风险时，政府主导的救助便成为必然选择。深铁集团的援助，为万科的自救与转型争取了宝贵的时间和资源。

多重自救：资产与业务的全面调整

在获得国资支持的同时，万科自身也展开了全方位的自救行动。资产处置成为关键举措之一。今年 1 月，万科以 12.92 亿元的价格，将红树湾项目 49% 权益及管理公司股权转让给深铁集团，尽管该价格低于账面价值 34 亿元，但却快速补充了企业流动性。6 月 10 日至 12 日的 “闪电清仓” 库存股操作，虽然在价格上有所损失，但也为万科迅速补充了流动资金，以应对债务到期压力。

除了资产处置，万科的业务结构也在进行着大刀阔斧的重构。自 2024 年提出 “瘦身健体” 计划后，万科全面退出物流、教育等非核心板块，将资源集中投入到住宅开发、物业服务、长租公寓三大主线业务。其中，长租公寓业务成为万科发展中的一抹亮色。今年一季度，长租公寓营收逆势增长 6%，达到 8.84 亿元，12.5 万间保租房（占总房源的 47%）出租率高达 93.9%，形成了稳定的现金流。

在销售端，万科也取得了一定成绩。今年一季度，实现合同销售面积 254 万平方米，合同销售金额 349.2 亿元，销售回款率超过 100%。旗下多个项目销售表现良好，如理想花地项目成为广州主城区销售套数、销售金额双料冠军，上海、杭州、天津等多地项目去化率超过 80%。

前路几何：转机与挑战并存

随着一系列 “自救” 措施的逐步实施，万科的发展似乎出现了转机。政策环境的改善成为重要支撑。2024 年 9 月，中央首次提出 “促进房地产市场止跌回稳”；今年 1 - 2 月，全国商品房销售面积同比下降 5.1%，降幅较 2024 年全年收窄 7.8 个百分点，核心城市市场呈现回稳态势；保障房收储扩容趋势明显，为存量物业提供了退出通道。

近期，万科也有诸多积极动向。5 月 22 日，万科旗下杭州河语光年府 2 幢自持物业被杭州市安居集团收储，成为当地首个存量房转保租房案例，4152 平方米资产通过政策通道得以激活，为万科开辟了 “政府回购变现” 的新途径。在土地市场，5 - 6 月，万科罕见地在郑州、武汉获取低总价地块，采用 “小体量、快周转” 模式降低风险，逐步恢复自身 “造血” 能力。更为深远的是，万科对 TOD 模式的深化，其长租公寓品牌泊寓与深铁置业签署租赁运营协议，整合双方开发规模与房源运营能力，打造 “轨道 + 社区” 闭环，未来有望依托地铁上盖项目实现开发与租赁的协同收益。

然而，房地产行业的至暗时刻尚未完全过去，万科的自救行动仍在继续。当房地产行业从金融驱动回归居住本质，万科能否真正实现 “活下去” 的目标，不仅取决于能否如期兑付债务，更关键的是要让主营业务恢复 “造血” 能力。唯有如此，万科才能在困境中实现重生，走出一条可持续发展之路。