上海上一轮楼市普涨牛市，在 2022 年解封后因一波积压需求的释放而告终。直至 2023 年 “金三银四”，积压需求消耗完毕，楼市开始进入下行通道。如今回望，上海楼市已步入历史上少有的宽松时期。首套房首付比例低至 15%，商业贷款利率为 3.05%，公积金贷款利率更是低至 2.6%，郊区购房仅需 1 年社保……

然而，当前楼市呈现出明显的分化态势。部分市区次新房还能勉强维持价格，但大量的老破小、老破大以及远郊次新房却面临着抛售压力。你能想象吗？上一轮牛市时，市区老破小单价动辄 8 - 10 万，总价 300 万左右，如今单价约 4 万，总价 100 多万到 200 万就能挑选到，这样的情况不在少数。若有不信的朋友，不妨去链家平台查看，或者到市区老破小周边的中介门店走访，便能清楚实际状况。

市区老破大的处境也颇为艰难。以前的第二代住宅塔楼，其真正的竞争对手并非三代住宅板楼，而是得房率超 90%、拥有三个阳台、全卧室飘窗、一楼架空且层高 3 米以上、配备泳池会所以及一线装修标准的第四代新房。那些总价过高的塔楼老破大，在户型、设计、楼龄、产品等方面，已难以吸引这一代的购房者。

远郊次新房同样面临困境，原因很简单：房子供应量大，而新增购买力不足，直白地说就是郊区的供需结构失衡，抛压巨大。

上述提到的每一类房产，以后都可以单独撰写文章详细解读，在此不做过多阐述。若有疑问，查看链家的挂牌信息，便能迅速了解情况。未来，上海有一大批二手房将不再具有投资价值，而逐渐成为消费品。并非不想拯救二手房市场，而是实在难以挽回。

目前，除了全面放开限购、实行蓝印户口这两张底牌，二手房该有的政策基本都已出台。那么，大家觉得上海会打出这两张底牌吗？要是一线城市采取这些措施，二三线城市又该如何自处，需要考虑全局影响。

与二手房不同，新房市场则有很大的挽救空间。今年上海土拍放开了 “双限” 政策，一大批溢价率动辄 30%、40% 的地块被开发商争抢。真叫卢俊发布了一张图，命名为【上海地王年】，这意味着过去上海实行的土拍限价、地票模式已逐渐退出历史舞台。现在实行价高者得的原则，但要求开发商建造 “好房子”，房子可以卖得贵，但必须保证质量。

目前，上海大批新房开始将产品力提升到极致，常见的有铝板加石材的外立面，配备嘉格纳、杜拉维特等大牌装修标准，层高 3.1 米，一楼架空并设有泳池会所…… 而且赠送（偷）面积的现象又重新出现。上海有新房通过大量赠送飘窗（包括卫生间飘窗），再加上入户电梯，使得得房率能达到 90%。需要注意的是，这样做的并非个别项目，而是已成为一种趋势。即便新房有 30% 的溢价，仍有购房者愿意买单。

为什么会出现这种情况呢？举个例子，一路之隔，二手房卖 8 万 / 平，新房卖 10 万 / 平，都是 100 平的房子。二手房得房率 75%，套内面积 75 平，总价 800 万，套内单价约 10.66 万 / 平；而新房得房率 90%，套内面积 90 平，总价 1000 万，套内单价约 11.11 万 / 平。新房单价比二手房贵 2 万 / 平，但套内单价仅贵约 5000 元 / 平。如果二手房单价是 5 万，新房套内单价仅贵 2000 多元 / 平。但显然，新房套内面积更大，居住舒适度更高，外立面更美观，有泳池会所，装修也是全新的…… 换作是你，会如何选择呢？

上海楼市政策向新房端倾斜，背后的逻辑不难理解。抬高新房价格，能够拉动整体均价稳定，甚至数据有可能上涨，这样报表成绩会很好看，也能完成上级制定的考核目标。关键是，购房者愿意为第四代住宅的溢价买单。最终的结果是，上海政府、开发商、购房者都感到满意，实现了三赢。至于二手房东是否高兴，就不做解读了，怕引发争议。

关于 5 月之后的上海楼市情况，从量价趋势来看，都不太乐观。但大家要明白，二手房市场是市场经济，主要由买卖双方和中介构成，无论市场如何调整，只要不崩盘，债务风险主要在买家和卖家身上。而新房市场则不同，它与土地财政、上下游产业紧密相连。从某种意义上说，拯救新房市场，就是拯救整个楼市。