香港模式退出，新加坡模式正式登台，这份文件发布了足足两个月，大家直到今天才注意到。

经济观察报10月26日消息，8月25日国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），由国务院于9月1日正式印发。近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

“14号文”明确了两大目标：

一是：加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

由于该文件明确提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”、“推动建立房地产业转型发展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，与市场的定位关系明确，被多地官员称为“新房改方案”。

注意三个关键点：

1、加大保障性住房建设和供给

2、让商品住房回归商品属性

3、新房改方案

也就是说商品房归商品房，保障房归保障房，未来十年房地产市场要彻底变天了。

我们回顾一下房地产变革历史：

第一次房屋改革：1998年，国家正式启动第一次住房改革，住房进入商品化时代，福利分房淡出时代。

第二次房屋改革：2008年，确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。

第三次房屋改革：2023年，彻底抛弃香港模式，对标新加坡模式。商品房归商品房，保障房归保障房。

什么是新加坡模式？

在新加坡是没有房奴的，因为新加坡80%的人民都是居住在政府组屋里，他们不需要背负高额的房贷。

如果你是普通人，你就买政府提供给你的组屋，这个房子虽然属于廉价房，但是人家住的也很舒服，交通便利，配套完善，因为政府有很多补贴给到你，一般来说，一个新加坡的家庭可能四年左右就可以买得起组屋。

如果你是一个很有钱的新加坡人或者外国人，那你也可以选择到商品房市场上去买高档的住宅，随便你炒。

简单来看，新加坡的住房市场就被分成了两个完全不同的市场，商品房归商品房，组屋归组屋。

实质上，作为改革示范区的深圳，早几年就开始模仿新加坡进行保障房改革。

其中最重要一步棋就是「封闭式流转」，彻底堵死了所有权贵通过这条路发财的梦想。

未来深圳房地产结构格局：40%的商品房，60%的共有产权和公租房。

40%的商品房：可炒可涨，保证地方财政收入，又能顺利征收房地产税。

60%的共有产权房和公租房：住房不炒，为深圳留住人才提供了支持。

钱不够，哪里来60%的共有产权房和公租房？

没关系，再联系前天的万亿国债政策，肯定是中央给钱，年初就有报道中央财政补贴深圳搞房改，堪称几十年罕见。《中央财政补贴深圳，几十年罕见》。

新房改计划对于手持二手房产的人将是致命的打击，因为以前买不起新房的会被迫买城市老破小和次新刚需盘，未来宁愿申请保障房也没人会买这些房产。

新房改计划同时也又助于稳定房地产市场的基本盘，对稳地价，稳房价和稳预期带来正面作用。

最后，总结一句话就是：

中央补贴，封闭运作，保障居住权利。市场归市场，放开限价，让商品房回归商品属性。

新时代真的来了。