从物质形态上看，房地产包括土地和房屋两大部分。

房地产不是单纯的物质实体，而是土地、房屋与产权的有机结合。一般说来，“产权”即“财产权”，“是指具有物质内容并直接体现经济利益的一切民事权利”②。它是由一定的生产方式决定，并以法律形式规定的人们关于财产的各种权利。

房地产不是单纯的物质实体，而是房屋、土地与产权的有机结合。这种产权的内容包括以所有权为中心的占有、使用、收益、处分等权利。这些产权要素是可以界定、可以分离的，因而能在不同的权利人之间进行分配和配置，形成多种不同的产权结构，并体现为一种法律规范。

房地产是房产和地产的对立统一体。二者之间存在着互相依存、密不可分的关系。在这个统一体中，矛盾的主要方面是地产，地产在房地产开发经营中，在房地产市场机制的运行中，都起着主导和基础作用。

房地产与市场机制具有内在联系。房地产随着商品经济的发展逐步形成，并随市场经济的发展建立了房地产产权制度；另一方面，产权的明晰，又是房地产市场交易的必要前提。

土地和房屋

就我国房地产的开发、经营、管理而言，作为价格评估对象的土地，是城市规划区的国有土地（以下讲到的土地均指城市规划区国有土地）。它包括城市规划区国有的陆地，以及作为陆地附属物的水域，如湖泊、水流等。这种水域和陆地一样，也有一个归谁所有、归谁使用的问题。

除了技术的限制外，还要受到多方面的制约。如城市规划对建筑物容积率（建筑物总建筑面积与土地总面积的比率〉和建筑高度的限制，以及大多数国家、地区对地下矿藏、埋藏物的限制等。这些限制的内容和程度，对土地价格有重大影响。从以上说明可以看到，作为价格评估对象的城市土地是城市规划区国有的陆地、水域及其一定的上下空间。

城市土地除了和一般土地具有共同的自然特性，如有限性、固定性、耐久性和差异性等以外，它与农业用地比较，还具有以下特征：

1.位置特别重要。对于农业用地来说，具有首要意义的是土地的肥力，但它对城市土地来说却没有什么实际意义。因为，城市土地主要是以它的承载力为人们的各项活动提供场所，为建设提供地基和空间。在单一中心或多中心的城市中，位于市中心地段的企业，特别是商业和金融业，由于交通方便，信息灵通，人流密，聚集经济效益高，它与边缘地段的企业相比，条件要优越得

2.利用的复杂性和集约性。城市作为政治、经济、文化中心，作为第三产业和人口密集之地，它的功能是多方面的，而且这些功能是互相配合，相互影响的，其中缺少了某些项目，便会影响到整个城市功能的发挥。

3.建筑地段具有复合性。城市土地本身是自然资源，没有投入人类劳动，没有价值。但作为城市的建筑地段，一般都要投入大量人力、物力进行开发，搞基础设施的建设。马克思把投入土地的物化劳动和活劳动叫作“土地资本”。所以说，城市建筑地段具有复合性：既是自然资源，又是劳动产品，是以自然资源的土地作为载体的复合体。明确这一点，对评估地价有重要意义。

地产和房产

1.企、事业单位用房。由国家和地方政府投资兴建的，产权展国家所有，分级使用和管理；由集体单位投资兴建的，属集体所有，集体使用；由个体经济和私营企业投资兴建的，产权属私有，由私人使用；由外商独资、合资兴建的，产权属私有或共有，由私人使用或共用。

2. 居民住房。我国城市居民住房大部分是企事业单位自建自管住房；其次是房管部门直接管理的公房；城市的私人住宅比较少，近年比重逐步上升；集资建房和合作建房有发展，特别是小城市发展较快。其中有自筹自建、民建公助、互助互建、单位组织建设（个人出一部分资金，优先分配公有住房）等形式。

房地产和市场机制

单纯的土地占有和房屋使用不能构成房地产。只有当土地、房屋及其产权作商品进行出让、转让，在市场机制的作用下，使其各项权能分离开来，从而实现收益权时，土地占有和房屋使用才构成了房地产。否则，土地和房屋的所有权就不能从经济上得到体现，就会成为“法律虚构”，也就不存在房地产和房地产业了。