早前黄奇帆提到过，未来十年，房地产会逐渐淡出，一是城市化进程放缓，我们还差10%就到瓶颈了；二是旧城改造总量将减少；三是住房质量已大幅提高；四是住房市场已基本均衡。

从这几个方面看，未来中国房地产每年十六七亿平方米的新房竣工销售时代已经结束，会出现逐年萎缩。

十几年后，每年新房竣工销售量将下降到10亿平方平以下。 因此未来十几年中国房地产不再会“全面开花”，而是会集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市、城市群中的大中型城市这三大热点地带。

那么剩下的城市呢，情况堪忧。

从房企的销售数据就能窥探一二，中指研究院数据显示，经历了2020年一季度的冰点，再加上“三道红线”的压力，前三季度有近3成房企目标完成率不足65%。

2020年疫情暴发，经济面临危机，但中央控制房地产杠杆率的决心不减，让房地产业清醒地认识到，持续近20年的粗放、高速增长彻底远去，向管理要效益不再是口号，而是不得不为、不为就会被淘汰的现实。

新时代之下，每家开发商都会感觉痛苦，几乎没有一家企业自愿从赚大钱、赚快钱的粗放模式转向精细化管理模式，都是被逼无奈，被迫转型。

时代更迭

2002年之前，中国房地产行业还处于土地红利阶段，这一时期，哪家地产商有本事拿到便宜的土地，就有可能赚到超额利润。

那时，房地产市场化刚刚起步，城镇化建设也处于初期，大量房企在这一时期创建，城市建设需求与迅速崛起的行业高度契合，对于开发商来说，拿到地就意味着一半钱揣进了兜里。

2002年之后，中国房地产继续维持供需两旺的态势，这一年的5月9日，国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，至此，沿袭多年的土地协议出让方式终止，商业、旅游、商品住宅等各类经营性用地被推向市场，房地产正式进入杠杆红利时代，房产大佬们只要融到钱，就可以从公开市场上拿地建楼。

地产开发本就是资金密集型行业，招拍挂制度让中国房地产市场成为全球资金的热土。这一时期，融创、碧桂园、恒大、泰禾、富力等地产公司利用资金杠杆，成功实现规模扩张，销售额从百亿跃进到千亿。

招拍挂为地方财政提供了经济建设资金，让原本老旧的城市高楼林立，但20年间，房价、地价也被越炒越高，致使地产全行业负债率水平居高不下。

2020年，房企债券到了还本付息高峰期，全年房企债券合计到期约8365亿元，比2019年增加1880亿元。

为了抑制过高的房价和企业杠杆率，中央在2017年加大房地产调控力度，2018年金融机构开始收紧地产公司的信贷。一线城市房价也进入为期三年的震荡下跌或缓慢上涨态势。但仍有地产公司认为，政府的财政收入、经济增长都离不开房地产拉动，房地产的金融红利仍会延续。

转折点在2020年到来。这一年，整个中国房地产行业在艰苦求生中窥见了政府控房价、去杠杆的决心。

据不完全统计，截至2020年10月31日，全国已有453家房企发布破产公告，平均每天约1.5家房企被清算。

年初受疫情影响，工地停工、售楼处关门，房企去化艰难。开发商们一边降价、打折、促销、回款，一边等待政府的救市政策，希望重新回到“正轨”，能继续融资扩大规模，拿地建房。

2020年以来，货币政策的确松动，三次降准释放流动性1.75万亿元。

据贝壳研究院统计，今年三季度，房企发债规模刷新历史纪录，境内外债券发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%。

每家房企都想抢在政策窗口期内融到钱。但今年8月，住建部和央行明确了地产行业的金融审慎管理制度，并增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

“三道红线”

总体基调奠定后，标准与细则随之而来，“三道红线”就像紧箍咒，让房企不得不收敛欲望，借新还旧的同时，把资产负债率、净负债率、现金短债控制在及格线以上。

“三道红线”是指：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2、净负债率大于100%；

3、现金短债比小于一倍。依据触线条数，房企被分为“红橙黄绿”四档，若全未触线，则有息负债规模年增速不超过15%，每触碰一条，年增速上限降低5%，全部踩线，则有息负债规模不得再增加。

这一从未形成正式文件的“窗口指导”政策震动了整个房地产业。

万科董事长郁亮认为，“三道红线”彻底给地产金融红利时代画上了句号。两年间，杠杆率过高的华夏幸福已经分了半壁江山给平安集团，而至今无人明确接盘的泰禾，股价从最高点跌去了近八成。

调控之下，房企拿地成本一路走高，降价甩卖进一步压缩了利润空间。

政策、融资环境变化背后，房地产市场的供需关系也悄然改变。随着居民收入增长放缓，城镇化进程过半，房地产正在从卖方市场向买方市场转化。

从土地红利、金融红利再到管理红利，房地产时代更迭已发生两次，有房不愁卖、卖房就挣大钱的时代一去不返。品质、服务、成本管控、现金流管理成为决定房企成败生死的硬性指标。管理红利初露端倪。

从2019年开始，各大房企的业绩会都向投资者传递一个信息：谨慎投资，向管理要红利。但口号并没有说服力，管理做得好不好，数字会说话。

精细化管理

一家房企的精细化管理能力，最直观的体现就是项目销售价格有竞争力、回款速度快，同时营销成本、管理费用和融资成本相对降低。

新时代下，开发商继续压价卖房已然无利可图，只能从管理上挤出更多红利，这不仅有助于企业还债去杠杆，还能扩展融资渠道，拿到低成本资金。

融资成本高低直接决定企业经营绩效。

中国房地产销售三十强企业的有息负债动辄千亿，融资成本差一个百分点，一年就能差十个亿。

三十强私营房企的融资利率，其中龙湖最低，利率为4.50%；中国恒大最高，为9.14%。滨江集团、世贸集团较中梁地产、阳光城、富力地产、新城控股，融资成本更低。

这些融资成本较低的公司，已经证明了其精细化管理能力，更有希望首先获得新时期的发展红利。

未来将有更多粗放经营的房企被淘汰，拥有丰厚廉价土地储备的开发商还有更多试错空间，但若无法构建出新的竞争力，被淘汰也是迟早的事。

精细化管理不能一蹴而就，但细节与方法论决定成败。2021年，除了继续降杠杆，挖掘管理红利将占用地产商们更多时间。

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