中国商业地产尚未走出低迷，外资仍在加速退出。总部位于纽约的私募基金KKR与总部位于波士顿的AEW，正寻求以大幅折价出售其在华商业地产资产。

彭博社7月20日援引知情人士报道，KKR计划出售在中国的九个项目，其中包括北京郊区的高端长租公寓方隅公寓，以及上海外滩的豫园桔子水晶酒店。AEW则在为北京的泓晟国际中心、京印国际中心，以及陆家嘴的上海浦发大厦寻找买家。

知情人士称，两家机构预计，出售所得仅足以偿还当初用于收购这些房产的银行贷款，贷款规模大约相当于原始购入价格的50%至60%。

今年以来，一线城市商业地产租赁活动出现边际改善，成交量有所回升，但租金和资产估值仍未见明显回升。戴德梁行数据显示，上海二季度甲级写字楼净吸纳量升至约23.3万平方米，整体空置率降至22.5%；不过平均租金仍回落至每平方米每月195.2元，中高端购物中心租金环比下降2.11%，空置率反而略升至10.03%。北京方面，二季度整体空置率较2025年底下降0.6个百分点至15.3%，但写字楼平均租金环比降4.5%、同比降13.8%，五个核心商务区租金同比也下降14.3%。

这组消息其实并不意外，却把当前中国商业地产的真实处境说得很清楚：租赁端有一点“量”的改善，但“价”和“估值”完全没跟上。空置率小幅回落、净吸纳量回正，看起来像是在筑底，可租金仍在继续下探，说明需求恢复的质量不高，更多是以价换量。

外资这两家机构的退出路径也很典型——当初高点买入，现在折价到只剩贷款本金的一半出头，等于账面亏损已经坐实。对国际资本来说，中国商业地产已经从“增长资产”变成了“需要尽快止损的资产”。这种预期一旦形成，会进一步压制后续交易活跃度和估值修复速度。

短期看，一线城市核心地段的优质资产还能靠租赁改善撑一撑，但整体去化压力和租金下行惯性还在，真正的拐点至少还需要看到租金止跌、资本化率开始收窄。目前这两点都还没出现。

这轮外资撤离本质上是预期差的集中兑现。2010年代中后期，外资买入时普遍押注中国经济高增长、城市化继续推进、租金与资产价格双升。现实却是经济增速下台阶、企业扩张放缓、供给过剩，叠加全球利率与地缘环境剧变，原先的增长故事不再成立。

短期内，内资（尤其险资）会继续接盘核心资产，交易量可能维持甚至回升，但这更多是“价格到位后的再分配”，而非市场真正复苏的信号。真正的拐点需要看到两件事：一是租金止跌并开始回升，二是资本化率明显收窄。目前这两点都还没出现。

对外资来说，中国商业地产已经从“配置中国”的必选项，变成了“选择性参与、且更倾向于物流、数据中心、长租等细分赛道”的可选项。这种转变短期内难以逆转。