中国六大国有银行个人房贷余额连续第三年收缩，市场交易放缓成主因

2025年，中国六大国有银行的个人住房贷款余额再次集体下滑，总额较上年减少约7115亿元，降幅较2024年进一步扩大。这已是自2022年底六大行房贷余额创下历史新高以来，连续第三年出现净减少，标志着房地产信贷规模进入持续收缩周期。

根据各银行最新年报数据，截至2025年底，建设银行个人房贷余额为5.99万亿元，工商银行为5.88万亿元，农业银行为4.82万亿元，中国银行为3.98万亿元，邮储银行为2.37万亿元，交通银行为1.44万亿元。六家银行合计约24.48万亿元，同比减少7115.16亿元。相比2024年减少6210亿元和2023年的降幅，本轮回落速度明显加快。

这一趋势的根源可追溯至新冠疫情之后。整体经济复苏预期落空，购房者对房价快速上涨的信心大幅减弱。2022年底开始，“提前还贷潮”在全国范围内兴起并延续至2023年，部分地区甚至出现排队等待三至五个月的情况。购房者纷纷选择用闲置资金置换高息房贷，以减轻长期利息负担。

尽管近两年房贷利率持续下调（LPR多次调降），提前还贷的热度有所缓和，但仍有不少居民坚持提前清偿。一位重庆九龙坡的业主刘丛丛在2019年购入一套总价85万元的房产，她表示，下半年定期存款到期后，仍计划将剩余房贷一次性还清。她解释道：“过去贷款是因为手头资金能通过理财跑赢房贷利率，但如今经济环境变化，理财收益大幅降低。即使房贷利率已调低，利息仍高于投资回报，提前还贷更划算。”

值得注意的是，核心城市二手房市场在2026年第一季度展现出一定活力，进入3月后更是迎来“小阳春”行情。广州二手住宅网签套数环比暴增141.38%；北京二手住宅成交量环比上升144.63%，创近15个月新高；上海在“沪七条”等政策带动下，二手房累计网签量创近五年峰值。这些数据反映出部分刚需和改善型需求在政策刺激下开始释放。

然而，二手房的局部回暖并未有效传导至新房市场。中指研究院数据显示，2026年第一季度百强房企销售总额同比下降约23%，虽较前两个月降幅略有收窄，但整体仍处于低位运行。

专家普遍认为，房贷余额下滑的主因并非单纯的提前还贷，而是整个房地产市场交易活跃度降低。戴德梁行研究院副院长张晓端指出，虽然提前还贷现象仍存在，但更根本的原因在于市场整体成交放缓。上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，目前房价相对稳定，提前还贷压力减轻，房贷余额下降更多与房屋交易规模缩小直接相关。他认为，重点城市市场情绪正逐步向好，但新房与二手房的联动效应偏弱，仍是政策层面需重点破解的问题。

张晓端进一步分析，尽管部分城市出现“小阳春”，但全国大多数城市情况仍不乐观。近期取消限购等措施虽能在短期内带来刺激，但整体市场持续回暖最终取决于宏观经济面和市场信心的全面修复。广州中原地产项目总经理黄韬对2026年楼市形势持谨慎态度，他预计2027年可能出现向好迹象，但强调“向好绝非V型反弹”。“房产的逻辑已经彻底改变，大势已去，”黄韬说，“能实现‘稳定触底’，并与整个经济发展节奏相匹配，就已不错。”

中国房地产正经历一场必然的结构性调整。从高杠杆驱动、投资属性主导的时代，转向以居住需求为核心、去杠杆化的新阶段，这并非坏事，反而是长期健康发展的必经之路。六大行房贷余额连续下滑，表面看是信贷收缩，实则是居民理性选择的结果——在理财收益低迷、宏观不确定性犹存的背景下，减少债务负担、优化家庭资产负债表，正是普通人应对现实的务实之举。这也倒逼银行和开发商从过去“规模为王”转向更注重质量和服务。

核心城市的二手房小阳春值得肯定，它证明了精准政策（如降低首付、优化限购）能有效释放真实需求。但新房市场的疲软提醒我们，单纯的局部刺激难以带动全局。没有宏观经济面的全面企稳（就业、收入预期改善），市场信心就难以真正修复。房产“逻辑已变”这一判断很准确：未来楼市大概率会回归“住有所居”的本质，而非投机工具。这对刚需群体是利好，却也意味着开发商必须转型、地方政府需优化土地财政逻辑。

总体而言，我不期待V型反弹，那不符合当前供需结构和经济周期。但如果政策持续聚焦“稳预期、促消费、惠民生”，叠加更广泛的经济复苏信号，楼市有望在2027年实现温和触底和企稳。长远看，这对中国这样一个大国而言，是从“量”的扩张走向“质”的提升的必然路径，最终受益的将是千千万万把房子当作“家”而非“资产”的普通民众。