近日，万科的美元债券出现大幅下挫，主要受深圳地铁对其先前无抵押贷款提出保障要求以及设定股东借款总额上限的影响。这一调整被视为深圳地铁对万科财务支持的收紧信号，进一步加剧了投资者对万科流动性的关注。

根据万科最新发布的公告，公司计划在2025年起至2025年度股东大会召开之日止，向深圳地铁集团申请不超过220亿元的借款额度。该额度采用一次性信贷模式，即在授权有效期内，已偿还的本金部分无法释放新额度用于再次借款。同时，另一份公告显示，深圳地铁要求万科为其价值约203.73亿元的无抵押贷款提供抵押物或质押品。如果万科未能履行这一要求，深圳地铁有权立即冻结相关贷款的本金和利息。

截至10月30日，深圳地铁已向万科提供总计291.3亿元贷款，其中约70%为无抵押形式。受此消息影响，万科将于2029年11月到期的3.5%票息美元债，每1美元面值下跌8.5美分，至51.3美分，创下自2019年11月发行以来的最大单日跌幅。同样，其2027年11月到期的3.975%票息美元债，每1美元面值下跌11美分，至59.5美分。

这一变化发生在万科第三季度资本扩张持续加剧的背景下，市场对深圳地铁支持力度的疑虑进一步放大了对万科流动性问题的担忧。万科与深圳地铁签署的框架协议规定，从2025年初至年度股东大会（预计不晚于2026年6月30日），公司可获得最高220亿元贷款。目前，万科已使用约197.1亿元的无抵押或无质押贷款，这意味着剩余可用额度仅约23亿元。即使后续归还部分贷款，也无法获得额外额度。分析人士指出，从11月2日起，除非达成新协议，否则深圳地铁对万科的“输血式”援助已接近尾声。

此外，公告强调，从11月2日起，先前约200亿元信用借款以及未来可借的20亿元，都需提供资产作为抵押或质押。按照50%至70%的抵押率计算，万科需准备价值约315亿至440亿元的资产作为担保。今年4月30日后提供的203.73亿元贷款原本为纯信用形式，曾被视为深圳地铁对万科的最坚定支持。这些贷款包括4月底的33亿元、6月的30亿元、7月的71.39亿元、8月的16.81亿元、9月的30.53亿元以及10月的22亿元，当时均未要求提供抵押物。

业内分析认为，这一要求标志着深圳地铁对万科财务支持策略的显著转变。自今年4月以来，深圳地铁的多笔贷款均未强制要求资产质押，但如今转为更严格的模式。晨星公司房地产分析师张杰表示，深圳地铁仍将持续支持万科，但可能会更严谨地控制每笔贷款规模，并推动放贷流程的规范化，如强制要求抵押物或质押品。

总体而言，作为我的观点，在中短期内，万科的流动性问题可能进一步凸显。尽管深圳地铁作为国有股东仍提供一定支撑，但收紧条件意味着万科需快速筹措大量资产作为抵押，这或将迫使其加速资产变现或寻求其他融资渠道，增加运营压力。如果市场环境未见好转，万科的债务负担可能持续加重，导致债券价格进一步波动。至于中国房地产趋势，整个行业正处于深度调整期，需求疲软、库存高企和融资难度加大已成为常态。政府虽出台刺激措施，但更注重防范系统性风险，对开发商的支持趋于谨慎而非无条件“兜底”。中短期来看，行业复苏缓慢，类似万科的头部企业若能顺利重组债务，将有助于稳定市场信心；否则，更多中小开发商的违约风险可能引发连锁反应，推动行业向更健康、可持续的方向转型。