2025年8月，澳大利亚的房地产市场犹如一匹脱缰野马，房价以一年多来最快的速度攀升。根据房地产研究机构Cotality的数据，全国房价当月上涨0.7%，创下自2024年5月以来最大单月涨幅，标志着连续第七个月的增长。

首府城市的表现更为抢眼，房价环比上涨0.8%。从悉尼到珀斯，从布里斯班到阿德莱德，购房热潮席卷全国，背后是澳大利亚储备银行（RBA）接连降息、供应短缺以及消费者信心回暖的合力推动。

这场房价热潮的导火索，离不开RBA的货币政策转向。自2025年2月启动降息周期以来，RBA在5月和8月又分别下调利率25个基点，现金利率降至3.6%，为2023年4月以来最低水平。市场普遍预期，11月和2026年初还将迎来更多降息。低利率直接提升了购房者的借贷能力，点燃了市场的购买热情。

Cotality研究主任蒂姆·劳勒斯（Tim Lawless）指出：“2月份的首次降息是房价趋势的转折点，5月和8月的降息进一步巩固了市场信心，推动房价持续上行。”与此同时，实际工资的增长和消费者信心的回暖也为市场注入了活力。澳大利亚统计局数据显示，截至2025年6月，实际工资同比增长2.1%，为近三年来最高水平。这意味着购房者在面对高房价时，口袋里的钱多了些底气。

供需失衡是推动房价上涨的另一大引擎。Cotality数据显示，全国房屋库存水平比过去五年平均值低20%，而销售量却比五年平均值高1.9%。这种“僧多粥少”的局面在首府城市尤为明显。悉尼的房屋中位价已飙升至170.7万澳元，布里斯班和阿德莱德的中位价也双双突破100万澳元。珀斯以11.2%的年增长率领跑全国，达令（Darwin）紧随其后，年涨幅高达10.6%。即使是增长较为温和的墨尔本和堪培拉，房价也分别上涨0.3%和2.0%。

拍卖市场的火热进一步印证了这一趋势：8月初，悉尼和墨尔本的拍卖清盘率稳定在70%左右，远高于十年平均水平。这种供不应求的局面，让买家不得不加快决策，生怕错过机会。正如一位悉尼的首次购房者向《卫报》诉苦：“每次看中的房子，总有人出价比我高，市场涨得太快了，根本追不上。”

然而，这场房价热潮并非没有隐忧。AMP首席经济学家沙恩·奥利弗（Shane Oliver）指出，尽管降息和供需失衡为市场提供了强劲动力，但高房价带来的负担能力问题正成为制约因素。

Demographia的2025年国际住房负担能力报告显示，悉尼的房价收入比高达12倍，位列全球第二，仅次于香港。

阿德莱德、布里斯班和墨尔本也被列为“极度不可负担”城市，房价中位数是当地收入中位数的9倍以上。这意味着，对于普通澳大利亚家庭来说，买房几乎成了“奢侈品”。奥利弗警告：“负担能力的恶化将限制房价的上涨空间，尤其是对首次购房者而言，市场的高门槛正在让他们望而却步。”

人口增长放缓也是一个不容忽视的因素。过去几年，澳大利亚的房地产市场得益于强劲的移民流入，但财政部的最新预测显示，2025年至2026年净移民人数将从疫情后的峰值回落。这将减轻对住房的刚性需求，特别是在悉尼和墨尔本这样的大城市。与此同时，建筑行业面临劳动力短缺和高成本的困扰。

根据澳大利亚统计局数据，新住宅建设从审批到完工的平均时间在过去十年增加了50%以上。政府的“国家住房协议”计划到2029年建成120万个新住宅，但AMP的奥利弗认为，繁琐的监管、劳动力不足和高昂的建材成本将使这一目标难以实现。这种供需矛盾短期内难以缓解，为房价提供了上行压力，但也让市场长期增长的可持续性存疑。

尽管如此，市场对未来依然乐观。AMP预测，2025年全国房价将上涨约7%，2026年随着降息的持续推进，涨幅可能达到8%至10%。这一预测与KPMG的报告相呼应，后者预计2026年悉尼房价将增长7.8%，墨尔本和布里斯班分别增长6.0%和5.6%。Domain的最新报告更为大胆，预计到2026年6月，悉尼的房屋中位价将达到183万澳元，单位房（unit）价格也将创纪录地达到88.9万澳元。布里斯班、珀斯和阿德莱德的单位房价格预计分别上涨5%、6%和3%，均将触及历史新高。这些预测表明，尽管负担能力问题严峻，但低利率和供需失衡将继续推动市场向前。

Cotality估算，截至2025年7月，全国住宅房地产总值已达11.6万亿澳元，相当于国内生产总值的五倍以上。

一位房产分析师说：“房价的上涨不是狂热，而是供需逻辑的必然结果。但如果我们不解决负担能力和供应问题，这场热潮可能成为双刃剑。”对于澳大利亚来说，这场房价热潮不仅是财富的重新分配，更是对政策智慧和市场韧性的全面检验。