唐纳德·特朗普总统的矛头，又一次对准了美联储主席杰罗姆·鲍威尔。“人们买不起房，是因为这家伙是个笨蛋（numbskull）”，他在近期一次美联储政策会议前直言。

更早之前，他在社交媒体Truth Social上控诉鲍威尔和美联储“用高利率扼杀房地产市场，尤其让年轻人买房难上加难”。特朗普反复将鲍威尔不愿降息描述为购房者的“最大障碍”，甚至称其为“迟到的”鲍威尔。

然而，市场专家们向MarketWatch传递了不同的声音：鲍威尔并非当前美国住房负担能力危机的核心推手。真正让众多美国人望“房”兴叹的，是创纪录的高房价与极低的供应量。即使房屋销售速度跌至30年低点，今年6月现房销售中位价仍高达43.53万美元。供应端严重不足——建筑速度远低于二十年前大衰退前的水平，且远未恢复，尽管需求持续飙升。

高昂的抵押贷款利率（30年期固定利率平均已达6.72%）确实抬高了购房门槛。相较疫情期间普遍的3%利率，如今7%的利率让购买40万美元房屋的月供激增近800美元。但专家强调，房贷利率并不直接跟随美联储的短期基准利率，而是与10年期美国国债收益率联动。

抵押贷款银行家协会首席经济学家迈克尔·弗拉坦托尼指出，美联储2022年加息行动迟缓，导致后续需要更大幅度调整，加剧了利率波动，对住房负担能力确有影响，但这并非主因。

美联储自身也试图撇清直接责任。鲍威尔在政策会议上回应称：“我们不设定抵押贷款利率...我们并非主要影响因素。”他将危机根源指向“长期存在的住房短缺”，“这不是美联储能解决的”。联邦住房金融局局长比尔·普尔特（特朗普盟友）则针锋相对地在社交媒体反驳：“美联储与住房问题息息相关。”

全美住房会议主席大卫·德沃金也认为，美联储的利率政策通过影响建筑商借贷成本间接作用于供应，其持有的抵押贷款证券（MBS）操作理论上也能影响房贷利率，但美联储当前正在缩减这部分持仓。

更深层的问题在于结构性的“锁定效应”。现有房主坐拥超低的历史房贷利率，置换房产意味着放弃优惠并面对高利率、高房价的双重压力，这极大抑制了市场流动性。专家们一致认为，单纯降息无法破局。

房地产平台Zillow报告指出，要让中等收入家庭负担得起典型住房，要么需30年房贷利率降至“不现实的”4.43%，要么房价需下跌18%。然而，房价下跌本身可能打击占美国家庭财富大头的房产价值，波及消费信心与经济。

白宫发言人库什·德赛强调，特朗普政府解决住房危机的举措“不止于利率”，包括放松监管促新建、通过《一个美丽大法案》为工薪阶层减税以及“美国优先”贸易协议。

国会近期也提出了取消房屋销售资本利得税和减少建筑审批障碍等法案。正如德沃金总结：“问题非单一政策所致，解药也需多方合力。”圣路易斯联储前主席吉姆·布拉德对住房市场复苏持悲观态度，他认为供应缺口太大，“回归平衡将需要很长时间”。冰冻的房市，等待着超越利率的综合性解冻方案。