加拿大房地产市场在美加贸易战和高利率双重压力下，陷入长期低迷，房价持续下滑，部分地区可能需十年才能恢复供需平衡。2025年2月，美国对加拿大钢铝加倍关税并威胁25%全面关税，导致市场信心崩塌，全国房屋转售量较1月暴跌10%，创三年最大月度跌幅。新上市房源骤减12.7%，但库存仍达12年高点，买家议价能力增强，尤其在多伦多和温哥华。

《加拿大房地产协会》（CREA）数据显示，6月全国平均房价为69.16万加元，同比下降1.3%，MLS房价指数环比下跌0.5%，同比下跌3.7%。多伦多和温哥华房价分别下跌1.5%和0.6%。有人认为市场正在理性回归，为首次购房者提供机会，但也有人担忧经济冲击和投资者退出可能加剧下滑，拖累整体经济。

加拿大房地产市场自2002至2022年经历了20年价格激增，部分城市如多伦多和温哥华涨幅高达337%。《RBC经济学》指出，2016年经合组织已警告高房价、投资热和家庭债务威胁金融稳定。

2024年，加拿大银行基准利率维持4.5%，为15年高位，购房成本居高不下。2月多伦多转售量暴跌29%，温哥华下跌15%，蒙特利尔下跌11%，市场活动降至周期低点。公寓市场受创尤重，2024年新竣工项目激增，投资者因高利率和高空置率退场，公寓价格同比下跌5.2%，平均售价仅49.46万加元。全国平均租金也下降1.6%，6月为2111加元，反映租购需求双双疲软。

《Oxford Economics》预测，恢复住房可负担性需增建数百万住宅，可能耗时十年。若婴儿潮一代2030年代抛售房产，供应过剩将进一步压低价格。

贸易战是市场低迷的外部推手。《RBC》分析，2025年3月美国关税威胁加剧，买家和卖家观望情绪浓厚，2月恶劣天气进一步抑制看房活动。加拿大2024年经济增长仅1.4%，远低于2023年的4.3%，出口受限加剧财政压力。2025年4月，商品出口同比下降10%，仅5月略有回升。《彭博社》指出，特朗普政府威胁对钢铝、制药等关键行业施加35%关税，可能导致加拿大经济陷入技术性衰退。若贸易战持续，2025年加拿大GDP增长仅0.8%。家庭债务收入比已超2008年美国金融危机前水平，可负担性创历史新低。移民激增推高需求，2024年净增49.3万人，2025年目标39.5万，但地方政府严格的建筑许可限制住房供给，2024年住房开工量下降8.9%，仅20.4万套。

区域差异显著。安大略和不列颠哥伦比亚可负担性最差，房价持续承压。6月多伦多平均房价85.2万加元，同比下跌3.7%，MLS房价指数下跌4.5%；温哥华房价下跌2.9%。卡尔加里因强劲就业增长，2024年就业增长率为全国三倍，房价仅下跌2.5%，市场相对稳定。魁北克和纽芬兰表现较强，基准房价分别上涨8.4%至52.93万加元和11%至32.5万加元，受益于低库存和本地需求。

《TD Economics》预测，2026年经济改善和利率下调将推动全国房屋销售和价格温和回升，但安大略和不列颠哥伦比亚因高库存和高借贷成本复苏缓慢。6月，卡尔加里和萨斯喀彻温转售量已超疫情前水平，销售与新上市比率（SNLR）升至50.1%，显示市场趋于平衡，但全国库存过剩仍压制价格。

政策调整试图缓解压力。2024年6月以来，加拿大银行连续降息五次，政策利率从5%降至3.25%，刺激市场活动。《Financial Post》报道，12月联邦政府将首套房抵押贷款保险价格上限从100万加元提高至150万加元，首次购房者最长还款期限从25年延长至30年，取消无保险抵押贷款的压力测试。这些措施释放了被压抑的需求，6月全国房屋销售环比上涨2.8%，多伦多增长17.3%。《CREA》预测，2025年全国住宅交易量为46.95万套，同比下降3%，平均房价下跌1.7%至67.74万加元。2026年销售量预计反弹6.3%至49.91万套，平均房价上涨3%至69.79万加元。但《Oxford Economics》警告，若美加贸易战未缓解，低迷可能延续至2026年，房价峰谷降幅达8-10%，尤其在多伦多和温哥华。

投资者与开发商面临困境。《Canadian Mortgage Trends》指出，2024年新竣工公寓项目增加供应，但投资者因租金下降和利率高企退出市场，蒙特利尔空置率达5%，全国平均4.7%。2025年，100多万户面临高利率续贷，银行已为信贷损失拨备45亿加元。《Scotiabank》民调显示，18至34岁非业主中，超半数计划未来五年购房，但仅26%现为业主，低于2021年的47%。开发商融资困难，2024年行业投资下降15%，建筑成本因关税上涨10%。《CMHC》预测，2025年住房开工量降至22.5万套，低于2021年峰值27.5万套，2027年可能进一步放缓，公寓建设尤其受限。

《CREA》指出，2025年下半年，若贸易紧张缓和，加拿大银行可能再降息0.25至0.5个百分点，全国GDP增1.2%，房价或稳定，部分地区如魁北克和草原省份可能上涨4-8%。但若关税加剧，房价可能再跌5%，GDP增长仅0.8%。《Globe and Mail》认为，当前低迷为首次购房者提供机会，市场回归理性利于长期健康，但需警惕续贷危机与经济放缓。有人建议通过税收优惠与土地方面的改革刺激建房，但也有人担忧政策滞后可能加剧供需失衡。2025年，加拿大房地产需在政策支持、利率调整与国际贸易间寻求平衡，方能逐步走出低迷，重塑市场信心。