5月楼市数据已经出炉，房地产市场继续在“低位波动”和“结构分化”之间小心前行。中指研究院数据显示，2025年前五个月，百强房企销售总额为14436.4亿元，同比下降18%。

其中，5月份单月销售额同比下滑17.3%。和去年30%、40%跌幅相比，跌幅有所收窄，但因此就判断市场开始好转却大可不必，数据的变化只是“低基数效应”带来的错觉。

与销售额的低迷相对照的，是结构性价格的上涨。报告显示，百城新建住宅均价为16815元/平方米，环比上涨0.3%，同比上涨2.56%。其中，上海以环比1.47%、同比10.77%的涨幅领跑全国，广州以环比1.25%紧随其后。

这些数字背后，主要还是核心城市改善型、品质型住宅的集中入市所致。一些区域的优质新盘一经推出，就出现“日光盘”现象。以上海为例，5月一个月里就出现了超过7个开盘即售罄的项目，几乎都是高端改善型住宅。

从结构来看，这种热度更像是被“供应端调整”刻意引导的结果。根据科瑞研究中心的数据，6月全国28个重点城市中，新增住房中，改善型和高端项目占比达到了55%和12%，而刚需项目的占比则降至34%。

这个比例在4月是39%，3月是37%，可见刚需产品在新房市场里的“份额”正不断萎缩。如果按照这个节奏继续下去，新房市场似乎越来越“不关刚需的事”了。

这也从侧面说明了一个趋势：开发商更倾向于“以质取胜”。毕竟在整体销售大盘持续低迷的情况下，打价格战没有空间，转而提升产品力、瞄准有支付能力的中高端客户，是现实的选择。而主城区项目的大量推出，再叠加更低的容积率、更高的得房率和更好的物业配套，进一步推高了整体均价。

不过，这种“价格上浮”并不意味着房地产真的在复苏。实际上，市场的基本面压力依旧很大。2024年全国房地产销售面积和金额双双回落，几乎回到了2009年和2015年的水平。

这意味着，虽然价格数据表现“平稳”，但成交量仍然很低，而房企的资金链紧张状况没有根本改观。据机构预测，2025年房企到期债务将继续高于2024年，压力之大可想而知。

而二手房市场，表现则更为直白。5月百城二手住宅价格同比下跌7.24%，所有监测城市的价格无一例外均同比下跌。一线城市二手房价格也未能幸免。其中武汉、南京等城市同比跌幅接近10%。二手房“以价换量”仍然是主旋律，也再次证明了市场信心还未真正修复。

租赁市场也不轻松。5月全国50个城市住宅平均租金为35元/平方米/月，同比下跌3.44%。多个城市租金连月下行，甚至租金一降再降仍少人问津。说明人口流动性和就业信心都还没恢复到疫情前的状态。

当然，政策面依然在发力。5月初，一揽子金融支持政策落地，包括降低存款准备金率、调低住房公积金贷款利率和5年期以上 LPR 等，目的就是为了稳预期、保交楼、促需求。而各地也在因城施策，比如“现房销售”“老旧小区改造”“城市更新”等手段陆续推出，意图拉动住房消费和市场信心。

当前楼市现状还是典型的“冷热不均”——热点城市、核心地段、优质新盘有成交、有涨价，但大多数城市仍处在观望或下行通道。

哪怕你是真正的刚需购房者，在价格波动与未来价值考量的多种担忧下，并不一定能找到合适的房产；但如果你是改善型需求，则有不少品质更高的新盘可供选择。

不过，无论站在买方还是卖方角度，恐怕都得接受一个现实：现在的楼市，已经不是“普涨”的年代了，而是加剧“分化”的新时代。