受需求疲软拖累，中国 5 月份房价下跌步伐有所加快，今年初一度燃起的复苏希望暂时熄火。

中国国家统计局周二（6 月 16 日）发布的最新数据显示，据彭博社计算，中国 5 月份 70 个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）销售价格较 4 月下降 0.2%，4 月降幅为 0.19%；二手住宅销售价格环比下降 0.26%，为三个月来最大降幅。

中国房地产市场的低迷已持续近五年，持续拖累经济增长，也给政府刺激家庭消费、降低对出口依赖的努力带来阻力。

官方解读：同比降幅总体收窄

国家统计局城市司高级统计师杨彩芳在解读数据时表示，5 月份 70 个大中城市中，一二三线城市房价同比降幅总体收窄。

新建商品住宅方面：

一线城市同比下降 1.7%，降幅比上月收窄 0.4 个百分点

二线城市同比下降 3.2%，降幅比上月收窄 0.1 个百分点

三线城市同比下降 4.2%，降幅扩大 0.1 个百分点

二手住宅方面：

一线城市同比下降 5.8%，降幅比上月收窄 1.0 个百分点

二线城市同比下降 5.7%，降幅收窄 0.2 个百分点

三线城市同比下降 6.2%，降幅收窄 0.1 个百分点

从数据上看，一线城市的二手房价格同比降幅收窄最为明显，显示核心城市的优质房源可能率先出现企稳迹象。但三线城市新房价格同比降幅仍在扩大，说明不同能级城市的分化还在加剧。

一、从生育率和年轻人压力的角度看，房价问题已经不是单纯的经济问题

我们把视角拉远，房价问题的背后，是生育率和年轻人生活压力的深层矛盾。

先说生育率。 中国的出生率连年下滑，2023 年出生人口已经降到 902 万，总和生育率只有 1.0 左右，在全球主要经济体里几乎是最低的。年轻人为什么不愿意生孩子？原因很多，但住房成本绝对是核心因素之一。

你可以算一笔账：在一线城市，一套普通的两居室可能要五六百万甚至更高，首付就要一两百万，月供两三万。一对年轻夫妻，如果不是家里有支撑，光靠自己的工资，可能要攒十年甚至更久才能凑齐首付。结了婚、生了孩子，还要换更大的房子，教育成本也水涨船高。在这样的压力下，"先买房再结婚再生孩子" 这个传统路径，对很多年轻人来说已经走不通了 —— 不是不想，是真的走不起。

更关键的是，房价下跌并没有让年轻人觉得 "买得起了"，反而让他们更不敢买。 为什么？因为房价下跌的时候，大家的预期是 "还会再跌"，现在买了就是接盘。而且经济不景气，工作不稳定，谁敢背上二三十年的房贷？所以越跌越观望，越观望越跌，形成了一个负循环。

再说说年轻人的压力。 现在的年轻人面临的是一个很尴尬的局面：房价高的时候买不起，房价跌的时候不敢买。而且房价跌了，不代表生活压力就小了 —— 经济下行期，工作机会少了，收入增长慢了，甚至还有裁员风险。住房成本只是压力的一部分，教育、医疗、养老，每一项都是一座山。

很多人说 "房价跌了年轻人就会生孩子"，我觉得这个逻辑太简单了。生育率下降是一个综合性的社会问题，住房成本只是其中一环。就算房价腰斩，如果工作不稳定、育儿成本高、女性职场歧视严重、托育服务跟不上，年轻人照样不愿意生。但反过来说，如果房价一直高企，生育率就更不可能起来 —— 这是一个必要不充分条件。

二、房价还有戏吗？客观来说，要分情况讨论

这个问题不能一概而论，得分城市、分类型来看。

先说结论：全面普涨的时代，大概率是一去不复返了。但不同城市的走势会严重分化。

1. 一线城市和强二线城市的核心地段：有支撑，但难大涨

北上广深，以及杭州、成都、武汉、西安这些强二线城市的核心区域，人口还在流入，产业还在聚集，优质教育医疗资源也集中，这些地方的房子是有真实需求支撑的。跌了一段时间后，会慢慢企稳，甚至有结构性的上涨机会。

但你要说像过去那样一年涨百分之二三十，也不太现实。一是政策不允许大涨大跌，二是居民购买力确实不如以前了，三是大家对房价上涨的预期已经变了 —— 过去买房是 "稳赚不赔" 的信仰，现在这个信仰已经破了。

2. 三四线城市和弱二线：压力还很大

人口持续流出、产业支撑不足、库存高企的三四线城市，房价调整的路还很长。这些地方的房子，本质上已经不是 "资产" 了，就是一个 "消费品"—— 你住可以，但想靠它保值增值，很难。很多地方的房价可能还会继续阴跌，直到跌到和当地居民收入水平匹配的位置。

3. 二手房市场：比新房更冷，调整也更真实

这篇文章里有个细节值得注意：二手房的跌幅普遍比新房大。为什么？因为新房价格有开发商和地方政府 "托着"，降价要备案、要审批，不能随便降。但二手房是市场定价，业主急着卖的话，降价空间就大了。所以二手房的价格走势，其实更能反映真实的市场温度。

那政策会不会再刺激？大概率会，但效果会越来越弱。

过去二十年，每次房地产不行了，政府就出政策刺激 —— 降首付、降利率、松限购，然后市场就会回暖。但这一次，同样的药方好像不太管用了。为什么？因为大家的预期变了。过去刺激有效，是因为大家相信 "房价永远涨"，所以一有政策就赶紧上车。现在大家不相信了，就算利率降了、首付降了，也不敢轻易下手 —— 怕买了就跌，怕还不起贷款。

而且，居民部门的杠杆率已经很高了。过去大家是 "加杠杆买房"，现在很多人是在 "提前还贷降杠杆"。这个趋势不扭转，房地产需求就很难真正回暖。

房价 还"有没有戏"，取决于 "戏" 是什么。如果是指回到过去那种闭着眼睛买房都能赚钱的时代 —— 没戏了。如果是指核心城市核心地段的房子慢慢企稳、甚至温和上涨 —— 有可能，但也是结构性的，不是普涨。如果是指三四线城市的房价回到高点 —— 大概率很难。

对于年轻人来说，其实不用太纠结 "房价会不会涨"。如果你是刚需自住，在你能承受的范围内，遇到合适的就可以考虑，不用刻意抄底 —— 你永远抄不到最低点。如果你是想投资买房赚钱，那真的要谨慎了，闭着眼睛买房的时代已经过去了，现在买房比选股还考验眼光。

而从更宏观的角度看，中国房地产的问题，本质上是经济转型的问题。过去靠房地产拉动经济的模式走不通了，需要找到新的增长引擎。这个转型的过程会很痛苦，也会很漫长，但这是必须走的路。房价的调整，只是这个大转型中的一个侧面而已。