如果房地产税真的开始收了，房价会跌吗？还没有买房的人，要不要再等等，已经有房的人该怎么办呢？

现在网上很多人不喜欢土地财政，说就是因为政府卖地搞土地财政，房价才涨了这么高，让年轻人买不起房，所以希望房地产税赶紧出来终结土地财政。

这里我首先要表明的是，土地财政绝对是中国目前为止最成功、最能体现决策智慧的政策之一。它实行至今近30年，基本上也是中国经济发展最快的30年，它是中国城镇化高速发展的最强的动力。如果没有土地财政，我们的城镇化不可能做到今天的地步。30年前1994年税收制度改革，国家集中力量办大事，把大部分税收收归中央地方政府一下没钱了，为了维持运转，纷纷开始卖地，所以就把卖地钱作为主要财政收入，这就叫土地财政。

目前，我国地方政府收入的一半都是靠卖地，像长春、太原、福州等地区的财政基本完全就是放卖地的支撑，普通人出钱，政府出力，普通人买房之后享受城市发展红利，政府卖了地，又毫无保留的投入到城市的发展和建设中，一个高速发展的循环就这样全面被点燃，一座座崭新的城市拔地而起。

我们国家城镇化比例从90年代25 1%路涨到今天的63%，而且各地政府还互相竞争，互相攀比，比谁的城市更宜居，比谁对企业更有吸引力，这就形成了一股巨大的动力，让所有的地方政府都发自内心的想要介绍自己的城市。

就算你再谈高房价，你也不能否认，过去30年中国的城市变得越来越繁华，附属设施变得越来越便利，人的生活也越来越好。早期买房的普通人都是城市的天使投资人。由于中国惊人的发展速度，政府兑现了当初的承诺，房价上涨的很厉害，当初买房的这批人收获了巨大的回报。这整件事现在回头看起来是一个非常逻辑自洽的循环，而且也获得了非常好的效果。

确实，土地财政带来了一些产能过剩，房价过高，但是比起当初城市建设的一无所有，这种过剩的问题，我觉得完全是可以接受的。

不过，虽然土地财政取得了这么大的成就，但还是已经走到了尽头，不是因为它不好用，而是因为它已经超额的完成历史使命，没有办法持续了，因为城市不可能永远扩张。

现在我们城镇化比例63%，发达国家也就是70%左右。再有十年我们就完成了。那追上之后，城市继续规划新的区域再卖给谁呢？再去大规模的建学校、建铁路、建医院也不过是锦上添花。所以我认为中国房地产的大建设很快就完成了，它会迎来它的第二个阶段。

这个阶段是什么呢？房地产税对普通人又意味着什么呢？

没买房的人都盼着房地产税早点开征。有房子的人都担心房地产税会影响房价，房地产税到底会产生什么样的影响？我看很多自媒体天天都在关注房地产税，好像房地产税一出，房价问题就解决了。

如果真是这样，那么起码就要满足三个预设条件，

1、首先国家想要打压房价

2、然后国家还压制不了房价

3、最后不得不通过房地产税把房地产压下去

这三个条件其实每一条都有问题。

首先，国家如果想要刻意打压房价，我们可以去翻翻政策公文，从十四五规划到所有地方政府相关文件。关于房地产的表述都是一致的，“要维护房地产市场平稳健康发展” 这基本上是未来5到10年的一个不变的主题。

什么叫平稳健康？房价大跌是平稳吗？是健康吗？都不是吧，房价大跌不光不健康，而且叫做系统性金融风险，也叫经济硬着陆。同理，房地产市场不可能达成，因为那也不健康，也不平稳，所谓的平稳健康没有官方的具体解释。但是如果你能够听得懂提的那个语言，大概就能理解，就是一小部分地方的房价可以涨，但是这种涨幅必须能够解释得通，对发展有益，同时也有地方房价会跌，但是这种跌幅不能够影响地方政府的融资信用，不能够影响当地金融体系的稳定，大概最大的跌幅就是30%左右，大部分的地方大概率会继续保持在普通人全力一跳，能勉强买得起房的地步。

未来十年，想要靠买房赚钱，会非常考验投资者的眼光和判断。建议不要使用高成本的杠杆，而普通人买房还是得需要努努力，不会出现轻松买房的情况。

第二个前提条件是国家压制不了房价。这个假设我觉得非常好笑，国家不但牢牢掌控房地产市场的房价，而且是唯一能够真正控制房价的足迹，任何试图影响房价的人或者机构，下场都会非常倒霉，最终的例子就是之前被查的那个深圳深房理炒房团，在中国做投资对政府的执行力不要有怀疑。

就拿房地产来说，现在维护房地产市场它是以行政手段为主，这是最柔和的技术方式。比如今年控制房价有个新措施叫供地两集中，就是各地一次性集中把土地挂牌卖，这样房地产商资金不好周转，就没办法把价格调的太高。广州前几天一次性把全国一半的土地拿出来挂牌，都不需要加大土地的供应，仅仅是把卖地的时间稍微改一改，就能够影响房价。国家如果哪天真想打压房价了，轻轻加大一点土地供应，我们一夜之间房地产价格就要疯狂下跌。

再看第三个条件，说房地产税是为了把房价打下去。前面两点我已经说的很清楚了，打压房价，国家不是不能只是不想。

那房地产税还会征收吗？

一定会征收，但目的不是为了降房价，而且房地产税的作用也不会降房价。

除了炒房的人，现在真正买房的人其实就三种，一是年轻人买房成家，第二是小房子换大房子，第三是城镇化的新使命。

中国人口即将进入老龄化，年轻人不会增加了，人均住房面积也已经接近40平米，改善需求也不大，所以主要还是看城镇化。中国城镇化大概还有10%的平均空间，十年左右应该能基本完成。那就是说政府卖地还能卖十年。那十年之后政府还有必要维持高房价吗？答案是要从房地产税重新开辟财政道。

当70%的中国人都搬进了城里，中国城市规模就到达了巅峰。从那一刻起，新增的城市土地就没有足够多的新增市民去填充，城市人口不再增加，没有新增的市民来买新增的土地了，不需要外力的任何干预，土地财政自动就会走向尽头。

而政府没有卖地的收入了，大规模的城市建设的动力会全面转变到存量运营的阶段。这个阶段地方政府主要的收入来源就会从卖地变成房产税。

这不是我的分析，这是各国都经历过了必然的一个过程。在美国，房地产税占地方财政收入45%左右，英国43%，日本的固定资产税占地方财政收入的40%左右。

如果中国的地方政府也想让房地产税占到这个比例，那么房价绝对不能跌，而且可能还要随着经济的发展温和上涨，所以最晚十年内我们能见到房地产税全面的开征，

可是会不会是近两年呢？

或许近两年会有试点，但不会全面开征，因为房地产税不能在市场有下行压力的时候开征，如果大家都觉得明年经济会很好，房价有坚实支撑，房地产税征收的后果就比较可控。

但是在经济下行的区间，如果突然给房地产市场一个悲观的预期，会给经济整体带来的负面影响很大，国家收税不是越多越好，而是对社会整体要有利。我们取消农业税，就是因为这个税的负面影响多，而经济下行的时候，房地产税的负面影响会大于收益。

所以房地产税十年内肯定会收，但不是今年，明年也许会有试点，大概率是经济重新向上，在上升周期的时候开始征收，房地产税短期会给房地产市场带来一些降价和震荡。

但是长期不会让房价下跌，全世界就没有哪个国家因为房地产税而房价崩盘下跌，反而是因为有了房地产税，政府就不希望房价大跌了，因为这将成为政府地方财政收入新的动力来源。