在中国，低利率已经持续好一阵子了。像保险公司、证券公司这类机构投资者，手里其实不缺钱。缺什么呢？缺的是那种既能让人放心、收益又还说得过去的资产。传统的固收产品收益率一路往下掉，连垃圾债的收益都跌到了历史最低点。就在这种“资产荒”的焦虑里头，一个名字特别拗口的小众融资工具，悄没声息地火了。

它叫“持有型不动产资产支持证券”。这玩意儿从2023年推出到现在，还不到三年，发行量却跟坐了火箭似的。根据cn-abs.com的数据，光是过去六个月的发行量，就占了总量的快七成。

更夸张的是，2026年才过了不到四个月，发行规模已经比去年同期翻了十倍还多。冲在最前面的是数据中心运营商——万国数据、网宿科技、优刻得这些公司，过去一年靠发行这种私募产品，从市场上拿走了大约90亿元人民币，合13亿美元。

数据中心运营商为啥这么上心？道理不复杂。建数据中心太烧钱了——要搞人工智能、云计算这些高大上的东西，动不动就是几十亿砸进去盖机房、买服务器、拉带宽。可回报呢？得靠未来几年甚至十几年，一点一点收租金回来。

这种“前期猛砸钱，后期慢回血”的节奏，搁在传统银行贷款或者公开上市那条路上，怎么走怎么别扭。持有型不动产ABS正好给了一个新出路：企业不用拼自己的信用评级，也不用去发公募债——实际上很多数据中心运营商压根没在国内发过公募债。
你只需要把手里的数据中心、物流园、购物中心这些实打实的资产摆出来，拿它们未来的租金做支撑，就能换来4%到8%的年化分配率。有知情人士说，这个回报水平，往往是国内垃圾级企业债券平均收益率的两倍以上。

当然，这股浪潮背后也有监管层的影子。信用评级机构RatingDog认为，这类资产之所以能起飞，很大程度上是因为监管机构把它看成了企业融资的有效途径。你想想，这几年监管一直在喊“拓宽融资渠道”，别老盯着银行贷款和IPO。
而持有型不动产ABS正好卡在一个舒服的位置上：它不像传统ABS那么死板，也不像REITs那样要走复杂的上市流程。发行方在资金支付上灵活度更高，监管门槛也相对低一些。这种“中间状态”，反倒成了它最大的生存优势。

不过，要是以为只有科技公司盯上了这个工具，那就太小看它了。从整体发行结构来看，基础设施和公用事业企业仍然占大头——收费公路运营商、电力生产商加起来将近六成。商业地产所有者排第二，数据中心运营商和“其他”类别各占大约11%，算是并列第三。

这个分布挺有意思：一边是传统基建和地方融资平台，在中央收紧地方举债审查后急着找新水源；另一边是数据中心、新能源这些新兴产业，正在快速补位。蔚来和宁德时代一起投资的武汉威能电池资产管理公司，今年年初就通过这个渠道融了5.01亿元。就连深陷困境的房企德信中国，旗下子公司也在去年底发了6.16亿元的票据，还放话说2026年要通过这类证券融资80亿元。

但任何一个快速膨胀的市场，都绕不开一个老问题：早期冲进去的人，将来怎么退出来？投资者得做好长期持有的准备，因为这些资产的租金收入到底能不能持续，现在还看不清。这话其实点到了持有型不动产ABS目前最疼的地方——流动性有限，退出渠道模糊。

大概九成的这类证券都在上海证券交易所挂牌，但上交所对产品前景和投资者保护机制，到现在也没给个明确说法。你想，一个投资者买了一个数据中心未来二十年的租金收益权，中间想变现了怎么办？找不到接盘的人怎么办？这些问题眼下都还没有成熟的答案。

标普全球评级机构认为，从全球经验看，项目融资和ABS一直是数据中心行业重要的输血通道。随着中国“东数西算”工程推进和AI算力需求井喷，运营商的资本开支只会越来越大，对便捷融资的需求也会越来越强烈。这家机构判断，这个市场未来很可能会继续繁荣。中信证券甚至算了一笔账：中长期来看，持有型不动产ABS的总发行规模有望达到7000亿元。

话说回来，繁荣归繁荣，有两个问题迟早得面对。第一，数据中心虽然踩在数字化浪潮上，但它并不是一个“买了就能躺着收租”的资产——技术迭代快、电力消耗大、折旧速度也不慢，这些都会直接啃掉实际回报。第二，目前市场上的投资者结构还太单一，主要是保险和券商，真正多元化的资金还没进来。

万一哪天收益率掉下来，或者底层资产出点问题，流动性枯竭的风险可真不小。不过，在一个低利率已经变成常态的环境里，能冒出一个年化4%到8%、还有实体资产兜底的新品种，已经足够让那些渴求收益的资金蜂拥而上了。至少眼下，这个故事还远远没有讲完。