在华尔街看来，这一枪来得毫无预兆。

特朗普公开表示，计划禁止大型机构投资者继续购买美国的独栋住宅，并将推动国会把这一做法写入法律。这一表态让包括黑石在内的一众华尔街房产资本措手不及，尤其是考虑到特朗普本人就是地产大亨，长期以来也被不少业内人士视为“自己人”。

房地产研究机构 Green Street 的董事总经理约翰·帕夫洛夫斯基直言，在当前的政治叙事下，投资者已经开始对住宅类股票敬而远之。

黑石同样未能幸免。尽管它早已清仓 Invitation Homes 的股份，目前只持有规模更小的 Tricon Residential。黑石方面强调，其在美国独栋住宅上的持有规模，仅占其房地产资管规模的约 2%，占集团总资产的 0.5%。

推动特朗普改变立场的，并不只是意识形态。白宫官员透露，总统的经济顾问团队正不断向他施压，要求在生活成本问题上给选民一个更明确的回应。去年展示给特朗普的一些民调显示，在所有“应对住房负担能力”的选项中，限制机构买房尤其受到年轻选民的欢迎。

特朗普在社交媒体上写道：“我将立即采取行动，禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅，并呼吁国会将其立法。房子是给人住的，不是给公司住的。”与此同时，他还推动一项规模高达 2000 亿美元的抵押贷款证券购买计划，试图压低住房成本，并表示将在本月晚些时候达沃斯世界经济论坛期间披露更多住房政策细节。

不过，问题很快浮出水面：总统是否有权直接把某一类买家排除出住房市场？国会是否会支持？几乎可以确定的是，任何实质性推进都将遭遇投资者的司法挑战。

白宫新闻秘书卡罗琳·莱维特则强调，这一举措体现了总统对“美国人拥有住房这一梦想”的重视。但租赁住宅公司的高管和投资者私下表示，他们事前完全没有收到任何风声。事实上，这些机构早已习惯被当作高房价的“替罪羊”，长期面对指控称其推高房价、挤出普通购房者，并频繁遭遇地方立法机构的监管压力。

机构投资者的反驳同样老生常谈：拥有至少 1000 套住房的投资者合计持有的独栋住宅，占美国总量还不到 1%，对整体房价和租金的影响有限。批评者则指出，这些“超级房东”往往集中布局在增长最快城市周边的优质学区和郊区，直接与本该购房自住的家庭竞争。

副总统 JD·万斯过去曾多次在这一问题上火上浇油，甚至一度把以指数基金闻名的贝莱德（BlackRock）与全球最大地产投资者黑石（Blackstone）混为一谈。知情人士称，万斯在此议题上的强硬立场，甚至压过了白宫经济顾问委员会的反对意见。

财政部长斯科特·贝森特则试图安抚市场情绪，明确表示即便实施禁令，也不会强制机构出售已有房产。“这是一个前瞻性的政策，”他在明尼苏达经济-俱-乐-部表示，“市场是在边际上被决定的，我们只是把边际买家挤出去。”政府希望保留小型个体房东，但“多大算太大”仍没有明确标准。

Invitation Homes 目前出租约 8.6 万套住房，如果算上合资和代管资产，规模超过 11 万套。这类公司本身就诞生于上一轮房地产崩盘之后。2008 年危机中，近 800 万美国人失去住房，独栋住宅以极低价格向资本敞开大门。移动互联网和数据工具的成熟，则让大规模、分散式的房屋管理第一次变得可行。

从黑石、AMH，到 Starwood、Colony，一批金融资本带着支票本，蹲守在法院台阶上抢购法拍房，用算法锁定学区、咖啡店和中产社区。疫情期间，更多个人投资者加入，到 2021 年，在休斯敦、凤凰城、迈阿密等城市，超过 20% 的成交住房买家根本没打算入住。

近两年，情况开始反转。一些大型机构选择高位套现。黑石称自己已成为净卖家，Invitation Homes 自 2022 年底以来在公开市场卖出的房屋比买入多 4000 套，同时转向“建好就租”的新房模式。

讽刺的是，分析师们私下告诉客户，这场政治风暴未必对股东是坏事。如果禁令真的迫使公司清仓，反而可能释放价值。目前股市给 Invitation Homes 每套房的估值约 28 万美元，而 Green Street 认为，在市场上可能卖到接近 40 万美元。

对特朗普而言，这是一场政治算计；对华尔街而言，这是一次立场反转；而对美国住房市场来说，这可能只是一个更长周期调整的开始。房子，正在重新变成一件“高度政治化”的资产。