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美国房地产市场正在面临急速降温
 陆一夫    本文来自 Bloomberg
2022年12月06日 03:15
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与新冠疫情相伴而来的美国地产市场热潮正在急速降温,1月份以来已经几近翻倍的按揭利率正在不断使买家望而却步,6月份美国新屋销售不但出现今年以来的第五次下滑,而且创出了两年多以来的低点,经纪商和按揭公司现已开始大批裁员。

美国房地产市场正在面临急速降温

与引发2008年金融危机并导致无数作为抵押品的房产被取消赎回权的房价泡沫不同,这一次的危机关乎价格承受力。眼下经济面临的最大风险是房产销售的深度持久下滑,而这种滑坡有可能使这个规模4万亿美元的行业再度扮演下一次经济衰退的主角。

美联储通过加息抑制通胀的行动正在产生让过热房产市场降温的预想效应,随着存量房开始从纪录低点回升,卖家正在压低房产报价,自今年年初以来,二手房销售已累计下降16%,而且跌破了2020年2月抗疫封锁前的水平。

借贷成本的飞速上涨只是问题的一方面,股市的动荡以及经济衰退担忧也已动摇了买家的信心,而今美国已开始进入一种与疫情共存的常态,人们涌向郊区和价格较低城市购房的热潮已经开始消退,人们正在陆续复工,蓝州的各种防疫限制已经放松,先前那些感觉憋得快要窒息的人也不再急着出逃了。

建筑商们暂时还没有闲下来,已经开工的项目还需要一段时间才能完工,所以建筑工人们一时还不会失业。

但是预示未来建筑活动的开工许可数据却不容乐观,6月份单户住宅建筑许可申请大幅下降并创出了两年低点,总部设在亚特兰大的全国性建筑商PulteGroup 7月26日表示,公司二季度订单同比锐减23%,订单取消量也出现了增加。

房产销售的放缓已经开始产生了涟漪效应,如果销售状况继续恶化,萎靡形势将会首先影响到建筑商,进而波及到家具店、景观设计公司和搬家公司,房地产行业的大规模失业则将进一步加剧房地产市场的各种问题,从而使需求遭遇更大的压力。

美国房地产市场正在面临急速降温

Brokerages Compass Inc.和Redfin Corp.这两家公司最近已向数百名雇员发出了下岗通知。

Redfin首席执行官格伦·凯尔曼在一篇谈及员工下岗的博客中说:“我们所面临的可能不只是几个月而是持续数年的房屋销售下滑,而Redfin仍想继续发展。”

宾夕法尼亚大学房地产专业教授苏珊·瓦赫特表示:

“房地产市场下行风险还在不断增大,眼下房屋销售正在萎缩,但这或许只是真正暴跌的前奏。”

伴随购房价格战硝烟的散去,自1980年代中期以来一直在最昂贵房地产市场寻找目标的潜在买家如今面临的竞争减少了。他们因此有了更多挑三拣四和坐地杀价的资本,尤其是在奥斯汀、拉斯维加斯、凤凰城以及爱达荷州的博伊西等这些卖家不得不压低要价吸引买家的城市就更是如此。

不过,总体房价走势仍会比较胶着,一时之间还不至于陷入负增长。

那是因为房屋存量虽然伴随销售的退潮已经开始增加,但从全美范围看依然相当吃紧。与2008年金融危机时的情况不同的是,如今的房屋价值并非建立在拥有极具诱惑力的可调利率基础上的高风险次级贷款。而今的房主坐拥十年强劲升值为其带来的创纪录产权价值,因此出现丧失赎回权大潮和销售持续低迷的可能性并没有那么大。相反,住房成本的高企可能会促使美国人维持现状。房主们不大可能舍低就高转供按揭利率高得多的房产,由此房屋存量的增长将会受到限制。对于租户而言,安心续租现有房屋是合理选择,因为重新租房的话房租会高出一大截。所以,在当前这种经济形势千变万化的情况下,住房问题可能会加大人们更换工作和改善生活条件的难度。

网上租房平台Apartment List Inc.的首席经济师伊戈尔·波波夫说:

“首套房销售可以为房屋租赁市场提供泄压阀,要是首套房买家实现梦想的难度进一步加大,那就意味着房屋租赁市场仍会有更多需求,所以,伴随工资增速的减缓,租房市场会变得更加火热。”

过去两年的疯狂不可能永远持续下去。先前买家太怕错失良机,以至于会免去合同中的贷款、评估和房屋检查保护期。

赢得竞价大战往往意味着尽可能高的出价,因此每一笔交易都会进一步推高市场价格。

Realtor.com的高级经济师乔治·拉齐乌说:

“过热的市场无法延续,价格必然会出现调整,我们如今看到增长速度已经减缓了,现在的问题是,接下来价格是会下跌还是会横盘整理,或将由地产市场助力带来的潜在经济衰退会使境况变得糟糕得多。”

穆迪分析首席经济师马克·赞迪预计:伴随衰退忧虑的加剧,按揭利率会呈现出窄幅波动态势。

他说,虽然还需假以时日,但是价格曲线终将会开始趋平,而且在先前最热的地区可能还会出现下行。

马克·赞迪赞迪认为:“这算不上崩盘,我预计房屋销售最终会在2021年平均水平基础上下降20%到25%,我会把它看作一次严重回调而不是崩盘。”

据他所言,在引发上次金融危机的衰退期,房屋销售下降了大约40%,但是瓦赫特认为,房地产市场有可能再度成为又一场经济危机的中心,而这次不是因为丧失赎回权,而是因为失业。“今年注定会是动荡的一年。”她说。

编辑: 陆一夫
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