可延期抵押贷款的美国房地产市场，真的会风平浪静吗？

上周，美国房地产市场又收到了一条好消息。在仅仅两个月的时间里，可延期抵押贷款的数量激增至惊人的476万笔——相当于1万亿美元的未付本金——之后突然稳定下来。

对于抵押贷款服务商来说，这是一个受欢迎的信号，对他们来说，贷款承受力的激增代表着一种前所未有的威胁。但政府的干预并没有拯救房地产市场。这只是推迟了不可避免的结果。

尽管慷慨的宽限规定阻止了数百万房主拖欠贷款，但美联储史无前例地创造了专门用于按揭证券（MBS）的美元，压低了利率。

事实上，它有效地引发了50亿美元的追加保证金通知，这些保证金是贷款人为防范利率上升而进行的常规对冲。除此之外，贷款人还表示，延长贷款期限将给抵押贷款行业带来数百亿美元的损失。

从规模上看，布什-奥巴马汽车救助计划耗费了纳税人120亿美元。它的政治毒性如此之大，以至于福特在广告中宣称不接受救助资金（尽管接受了）。

特朗普农场的紧急援助是280亿美元。这在政治上也存在争议，特朗普所在政党的一名参议员称其“就像苏联模式的经济”。

这些豁免和追加保证金的长期影响，相当于住房市场贷款机构为借款人纾困的规模为2008年的金融危机和特朗普贸易战纾困的总和。

这是美国联邦政府短期内非常支持房主的反应。这可能是房地产价格仍在缓慢上涨的主要原因。

但通过购买 MBS 压低利率，正在加剧房地产市场的另一个资产泡沫。

美联储正在部署庞大的货币火力，以保证低抵押贷款利率和房价上涨。

它正在工作；利率目前处于历史最低水平：

但美联储只是在推迟有机市场力量不可避免的回归，并为更残酷的清算做好了准备。

过去十年的股市牛市让数量惊人的婴儿潮一代通过兑现股票收益，来推动企业缩减规模和补充收入。

但 Zillow 预计，越来越多的婴儿潮一代将开始通过房屋净值货币化，从而使市场供不应求。

他们预测供应量将增加到与21世纪头十年的房地产泡沫相当的水平：

到本世纪30年代中期，将有2 000万套以上的住房进入市场。这将为供应提供巨大而持续的提振，可与本世纪头十年的繁荣萧条周期中新房建设经历的波动相当。

今年的事件可能会加速婴儿潮一代离开房价上涨最快的大城市。

美联储不可能永远支持房地产市场。当这个泡沫最终破灭时，那些在未来几年内首次购房的人将成为最后的受害者。