房地产泡沫有多严重？

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近日，郭树清在近日出版的《十四五规划建议辅导读本》中发表文章指出：

坚决抑制房地产泡沫。

文章说：

房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。

目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%, 还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

房地产是最大“灰犀牛”，可谓一锤定音，对房地产泡沫发出了最严警告。

这不是权威人士第一次发出类似警告了。

有人应该还记得，两年前，郭树清在陆家嘴金融论坛上曾发出提醒：

理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。

两年后的今天，全国的P2P网贷机构已经从高峰时期的3595家缩减为0了，足见权威定调的重要性。

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这一次，房地产被定位为“灰犀牛”，释放了什么信号？

“灰犀牛”一词，来自美国经济学者米歇尔·渥克。与我们熟悉的黑天鹅事件不同，灰犀牛事件，指的是常见却又容易忽略的潜在危机；而黑天鹅事件，指的是罕见却影响重大的风险。

如果说“新冠疫情”是典型的黑天鹅事件，超乎预料而影响深远。那么房地产泡沫、金融泡沫、债务爆雷等，就是典型的“灰犀牛”事件，危险如形随形，但又被习以为常的人们所忽略。

房地产就是如此。

目前，居民杠杆率（居民债务/GDP）已经超过60%，正在赶超发达国家。而在2008年时，居民杠杆率还不到20%。10年多时间翻了3倍。

即便如此，整个社会对房地产的热情有增无减，抱团涨价、万人抢房、地王频出的热潮一浪接过一浪，丝毫没看到背后潜在的危险。

显然，如今的房价早已脱离经济基本面。

以房价收入比来看，深圳超过了35，三亚、北京、上海、厦门超过了20，广州、福州、杭州、南京、东莞、苏州等城市超过了15，而国际正常水平在3-6之间。

以此标准来看，在主要一二线城市中，只有长沙处于合理水平。

即便考虑到发展中国家房价更易先于收入而上行，绝大多数城市的房价收入比也是不正常的。

当然，基于地方政府房地产经济和土地财政的需要，房价即便脱离基本面也能得到维持，但这种格局再进一步深化，显然是不健康的。

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房地产不是一个单纯与钢筋混凝土打交道的行业。

众所周知，房地产涉及钢铁、水泥、电器等上下游诸多行业，与信贷、消费等领域息息相关，更关乎许多人的财富基本盘，严重影响金融安全和社会稳定。

所以，每一次房地产危机，都会影响整个金融体系乃至经济。

上世纪90年代的日本，在房地产泡沫崩盘后曾经一蹶不振，“失去的20年”让日本错失了发展机遇。

当时，由于整个社会与房地产深度捆绑，房地产泡沫破裂，东京等六大都市区的地价一度超跌了60%以上，由此导致无数人财富灰飞烟灭，大量公司、银行破产，整个社会备受其害。

正如权威人士所言，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。

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所以，遏制房地产泡沫就是不得不走的一步棋。

当然，这背后存在明显的央地博弈。地方更在乎房地产经济、土地财政的基本盘，时时不乏松绑的冲动；而高层看到的是全局，在乎的金融稳定和社会安全，因此对地产泡沫更为在意。

所以，我们看到，房地产融资“三道红线”的横空出世，看到一众地方政府吹风松绑调控的政策遭遇“朝令夕改”的撤回，甚至在疫情冲击史无前例的上半年都未将全面重启房地产，都是这一博弈的体现。

当然，必须说明的一点是，遏制房地产泡沫，并非将房地产打压在地。

房地产毕竟是个大行业，牵一发而动全身，稳是关键，防范金融风险是目的，软着陆是理想情形，无论哪个层面都不会一棒子打死。

但同样要说明的一点是，金融正在进入强监管时代。无论是蚂蚁金服这样的超级巨头，还是某些年销售数千亿的超级房企，在强监管面前，都没有太多挣扎空间。

房地产是最大灰犀牛，勿谓言之不预也。

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