美联储新任主席凯文·沃什面前摆着一个看似矛盾的目标：他希望美联储退出抵押贷款市场，却又不希望抵押贷款利率因此大幅走高。问题在于，这两件事可能无法同时实现。

美联储目前仍持有近2万亿美元的抵押贷款支持证券，这是两轮危机时期大规模购债的遗留资产。无论当初这一举措的应急逻辑多么充分，一家央行长期将房地产行业作为重点扶持对象，其运作模式与其说是货币政策，不如说更接近产业政策。

退出这一业务，在自由市场倡导者看来几乎是一个无需讨论的共识。卡托研究所的诺伯特·米歇尔多年来一直主张美联储应只交易短期国债并剥离抵押贷款资产，他的判断很简单——这些持有量让房地产领域占据了不应有的优势。

但共识止步于“要不要退”，一旦触及“怎么退”，分歧就来了。

在过去十五年的大部分时间里，美联储一直是抵押贷款市场上对价格最不敏感的买家，愿意以低于私人投资者要求的收益率吸收提前还款风险。一旦这个买家离场，风险并不会消失——它会回到那些对其进行定价的投资者身上，抵押贷款利率与国债收益率之间的利差会随之扩大。

具体扩多少？没人能精准给出数字，因为美联储从未出售过如此规模的抵押贷款资产组合。30年期固定利率目前已升至约6.5%，利差接近多年来的最高水平。对于正在办理贷款的家庭而言，即便利差只是小幅扩大，月供的增加也绝非可以忽略不计的数字。

美联储选择了缓步应对。自去年12月起，缩表已彻底停止，从抵押贷款中回流的本金全部投入国库券。但由于那些旧的低利率抵押贷款几乎不会在当前利率水平下再融资，持仓规模几乎没有变化。

根据美联储自身的工作人员预测，十年后其资产负债表中仍将持有约7000亿美元的抵押贷款资产。一代人的时间跨度，真的算“退出”吗？这只是一种姿态——宣称正在离场，却仍然坐在牌桌上。

这背后有一种不自洽的逻辑。那些详细记录了美联储购债行为压低抵押贷款利率的分析师，很少提及事情的另一面：退出购债会让利率反弹走高。抵押贷款分析师说得很直白，但改革案例却很少如此坦诚。

反映真实借贷成本的抵押贷款利率是一个真正的价格，而非一种伤害；由央行人为压低、直接干预市场形成的利率是一种补贴——而补贴购房者从来不是美联储被赋予的职责。终止这种补贴才是关键所在，不是一件需要掩盖的尴尬事。

但华盛顿似乎还没有准备好面对这个问题的真相。批评者们一边鼓吹美联储退出住房市场，一边回避这件事的真正代价——他们会说，这是市场决定的利率，美联储只是松开了那只一直以来暗中托举的手。

这话在技术层面没错，但对于每月要多付几百美元按揭的普通家庭来说，这种理论上的纯粹毫无意义。这不是在否定改革，而是在指出一个被刻意忽略的事实：每一次“去干预”都有赢家和输家，而输家往往是那些刚刚够资格买房的人。

话说回来，这并非住房市场真正的症结所在。从供应短缺、房价高不可攀，到房主因不愿放弃既有抵押贷款而被“套牢”，本质上都是结构性、全国性的难题。这些问题并非由美联储的抵押贷款业务引发，美联储也并非解决它们的合适工具。

央行的职责是管理货币和金融稳定，而不是充当住房政策部。只要美联储仍涉足该市场，抵押贷款的真实价格就会一直模糊不清——这本身就是一个需要被终结的状态。

沃什有一个比眼前这个选择更稳妥的方案。他应当承诺逐步退出抵押贷款市场，并告知全国这一举措在边际上会产生成本。为避免市场冲击而放缓推进，是合理的；但一边放缓一边假装美联储早已不在场，这不可取。

退出的成本是真实的，但仍然值得承担。因为说到底，央行不该通过住房市场来间接执行一项它从未被授权执行的社会政策。美联储无法同时做到既退出市场，又维持抵押贷款利率低廉。二者只能选其一。