冷寂多年的中国商业地产，正在迎来一批胆大的猎手。

在上海、北京、成都等核心城市，写字楼、酒店和购物中心的转手速度正在肉眼可见地加快。世邦魏理仕的数据显示，2026年上半年，上海商业地产成交宗数同比增长77%，成交总额达274亿元人民币。

这个数字在北京是257亿元，同比增长50%；在成都，同比增幅更是高达92.5%。如果把视角拉向全国，高力国际的数据更让人吃惊——上半年全国大宗资产交易额达1212亿元，同比大增76.2%。这是一个从谷底反弹的信号，还是一个陷阱前的诱饵？

写字楼价格跌了30%到40%。

世邦魏理仕的判断是，价格进一步下跌的空间已有限，今年为投资者提供了战略性入市机会。上半年上海273.5亿元的商业地产成交中，超过一半涉及办公资产，60%的买家为自用而购入。

拼多多以33.7亿元收购陆家嘴星展银行大厦，成为上海上半年最大单笔成交。山东稀土公司斥资20亿元收购中港汇·黄浦，深圳晶发实业以超16亿元拿下新茂大厦——这栋甲级写字楼在21年内已经五次易主，此次成交价较2015年的28.5亿元打了六折。自用型企业的逻辑很简单：与其继续付租金，不如在价格低位把资产买下来。

商业地产的回暖，与住宅市场的复苏形成了共振。

今年3月，上海二手房成交3.1万套，创下近五年单月新高。此后的三个月里，月交易量稳定在2.5万笔以上，远高于当地中介判断市场看涨的2万笔基准。链家的观察是，如果市场能再维持三到四个月的强劲势头，更多潜在买家就会对房地产行业的前景变得乐观。住宅市场的信心，正在向商业地产传导。

另一只助推的手，来自资本市场。

6月18日，首批四只商业不动产公募REITs在上海证券交易所挂牌上市。太平洋证券预测，商业不动产REITs的年化回报率可达4.4%至5.65%，而银行一年期存款利率仅约1%。

对于持有商业地产的业主来说，REITs提供了一条在不失去资产控制权的前提下套现的通道；对于投资者来说，则意味着可以用更低的门槛参与商业地产的投资。仲量联行的判断是，市场自由化提振了大型购物中心的购买意愿，因为这有助于开发商或业主分散风险。

热闹的交易背后，有几个冷静的判断。

其一，这轮放量更多来自折价成交，而非全面景气复苏。买家在捡便宜，而不是在追涨。其二，外资仍在持续抛售核心资产，接盘方以自用国企和外地民企为主。外资离场、内资接盘的格局并未改变。

其三，写字楼空置率和租金压力仍是长期隐患。仲量联行预计，2026年办公楼需求将继续稳步增长，主要城市净吸纳量有望同比上涨10%至15%，但这建立在宏观经济的持续回暖之上。

商业地产的复苏，终究是经济的温度计。抄底者的逻辑建立在两个假设之上：价格已经跌透了，经济不会再差了。如果这两个假设成立，现在就是布局的时刻；如果其中一个落空，那眼前的活跃交易，或许只是另一次下跌途中的短暂停留。