2026年3月，中国70个大中城市新建商品住宅价格继续呈现下跌走势，但环比跌幅较2月明显收窄，创下近11个月以来的最小降幅，市场对房地产行业长期低迷可能逐步接近底部的预期有所升温。

国家统计局4月16日发布的70个大中城市商品住宅销售价格指数（剔除保障性住房）显示，经路透社计算，3月全国新房价格环比下跌0.2%，较2月的0.3%降幅有所改善。彭博社指出，这是连续第二个月跌幅收窄，表明市场低迷态势或正向底部靠拢。

不过，从同比数据看，3月房价下跌3.4%，较2月的3.2%进一步扩大，为近10个月以来的最大同比降幅。

中国房地产市场已连续多年调整，不仅加剧了通缩压力，也抑制了居民消费。在各地持续推出支持政策、带动部分购房需求回流的背景下，房价下跌势头得到一定缓解。

官方数据显示，3月一线城市新建商品住宅价格环比由上月持平转为上涨0.2%，其中上海、广州、深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.2%（北京持平）。二手住宅价格方面，一线城市也出现由跌转涨的迹象。

麦格理首席中国经济学家胡伟俊分析称，目前房地产市场尚未正式触底，但正逐步接近底部。只有出现明确、显著的政策调整，市场才有可能真正见底。他认为，重大的政策转向可能要等到出口明显走弱之时才会出现，而今年一季度出口依然保持强劲，短期内大幅加码房地产刺激政策的概率较低。

为稳定楼市，决策层已推出多轮支持措施，坚持“因城施策”，重点控制新增住房供应、加快去库存、优化供需关系。过去几个月，上海进一步放宽限购，无锡、宜昌等三线城市则针对特定群体推出购房补贴。

高盛上周发布的报告预计，未来一至两年内，更多一线和强二线城市有望实现房价企稳，其中深圳和上海可能率先领跑。但低能级城市仍面临库存高企、人口流出以及地方财政基础薄弱等问题，恢复速度将较为缓慢。

真的值得乐观吗？

数据层面确实出现了一些积极信号：一线城市环比由平转升，二三线城市环比降幅持平或收窄，70城中环比上涨城市数量比上月增加，连续两个月跌幅收窄。这些都反映出政策累积效应开始显现，尤其是核心城市的需求回暖和“小阳春”特征比较明显。叠加去库存取得初步成效（3月末商品房待售面积同比首次下降），市场信心有一定修复，短期内“筑底”进程在加快。

但从更广维度看，当前还远不到全面乐观的时候。全国层面新房价格仍处于同比下跌通道，且跌幅有所扩大，销售面积和销售额同比降幅虽然收窄但总量依然偏弱，说明真实购买力恢复还不够强劲。结构性矛盾依然突出：一线和部分强二线城市凭借政策、人口流入和优质供给支撑，有望率先企稳；而绝大多数低能级城市库存压力大、人口外流、地方财政依赖度高，短期内难以快速反弹。这种“K型”或“L型”分化格局会是未来一段时间的主基调，而非全国普涨的V型反转。

更重要的是，房地产对经济增长的拉动作用已大幅减弱，行业正从过去的高杠杆、高周转模式转向存量优化和“更好住房”方向。居民杠杆率高、就业收入预期不稳、通缩压力等因素仍在制约需求释放。即使政策继续因城施策，重大转向也需视出口、消费等宏观变量而定，不会“一刀切”大放水。

结论：短期内，对一线及强二线城市的优质资产可以持谨慎乐观态度，尤其是政策支持力度大、供需关系改善明显的区域，存在阶段性企稳甚至温和回暖的空间。但对全国房地产市场整体而言，还谈不上“值得大肆乐观”。2026年大概率是底部确认和磨底之年，复苏将是渐进、区域分化的过程。普通购房者或投资者仍需保持理性，关注自身需求和城市基本面，避免盲目追涨。长远看，房地产会回归居住属性，投资属性将弱化，这也是行业走向新常态的必然路径。