根据戴德梁行最新发布的《2025年四季度北京写字楼零售市场报告》，北京甲级写字楼市场呈现出空置率继续回落但租金下行压力不减的双重特征。

报告显示，截至2025年四季度末，北京甲级写字楼总存量保持在1368万平方米，全年无新增项目入市，存量物业持续消化带动空置率进一步下降。全市甲级写字楼空置率环比下降0.6个百分点，同比下降2.4个百分点至15.89%；五大核心商圈（CBD、中关村、奥体、金融街、丽泽）空置率环比下降0.4个百分点，同比下降1.8个百分点至10.37%。

为吸引租户、提升入驻率，业主普遍采取降租、延长免租期和装修期等优惠策略，导致有效租金持续下滑。全市甲级写字楼平均有效租金环比下跌4.6%，同比跌幅扩大至16.0%，降至每平方米每月205.62元；核心商圈有效租金环比下降5.6%，同比下降18.6%，为每平方米每月235.96元。

需求端方面，传统优势行业依然占据主导地位。TMT（科技、媒体、通信）、专业服务业和金融业在新租及搬迁成交中合计占比超过七成，其中TMT行业占比达38.5%，近五年平均占比接近45%，人工智能相关企业成为主要增长引擎。

展望未来，戴德梁行预计2026年至2028年北京甲级写字楼将迎来约187.9万平方米新增供应，其中2026年集中交付约126万平方米，主要分布在CBD、通州副中心以及望京-酒仙桥区域。这将对市场形成明显供给压力，空置率可能阶段性回升，租金下行趋势预计延续。不过，国家持续推动高精尖产业发展政策有望激发更多优质需求，为市场逐步复苏提供支撑。

北京甲级写字楼空置率持续回落是一个积极信号，说明在无新增供给的情况下，市场需求仍在稳步消化存量，尤其AI驱动的TMT行业表现强劲，这反映出中国经济正在向高质量、科技驱动型转型。但租金大幅下滑（同比超16%）也暴露了当前需求的脆弱性——企业对成本高度敏感，业主不得不通过大幅让利来维持入驻率。未来两年集中供应到来后，短期承压几乎不可避免，空置率很可能反弹，租金将继续探底。

不过，如果高精尖产业政策真正落地、AI等前沿领域保持高速增长，优质项目和核心区域的需求会更快回暖，整个市场有可能在2027-2028年迎来转折。总体来看，这不是简单的供需失衡，而是经济结构调整的阵痛，长期向好的逻辑依然成立。

上海写字楼市场仍然承压

根据莱坊（Knight Frank）最新发布的2025年第三季度《上海甲级写字楼市场报告》，上海甲级写字楼市场继续承压，空置率小幅上升，租金加速下行，业主通过大幅让利维持去化。

报告显示，第三季度上海甲级写字楼市场新增供应环比大幅减少68%，仅有两个非核心浦西项目（小陆家嘴中心二期及徐汇万科中心三期T2）交付，共计139,990平方米办公面积。得益于供应放缓及部分存量消化，净吸纳量录得75,525平方米，但整体市场空置率仍小幅上升至23.3%。

上海甲级写字楼空置率已升至23.3%、租金跌至6.25元/㎡/天的历史低位附近，远高于北京的15-16%水平，这反映出上海作为更大体量市场的结构性压力更重——过去几年累计新增供应超500万平方米，远超需求消化能力，导致供需失衡加剧。积极一面是，金融、专业服务及TMT等核心行业仍贡献主力需求，联合办公的快速扩张也显示出市场对灵活办公的适应性增强，这与经济向数字化、服务化转型相符。短期看，2026年供应高峰到来前，租金下行和空置高企难逆转，业主“以价换量”将成为主流，优质新项目和核心区高品质楼宇将更具韧性。长期而言，如果宏观经济复苏加速、新兴产业（如低空经济、AI相关）政策落地生效，需求端有望在2027年后逐步回暖，推动市场触底反弹。但相比北京，上海的调整周期可能更长，需警惕部分老旧物业的持续空置风险。整体这是经济结构优化过程中的必然阵痛，前景仍偏正面。