房产中介常说：“印了这么多钱，房价肯定涨！” 对 “过度印钞” 的批评我认同，但必须说清楚：印钱多和房价涨没有必然关系，房价核心还是看供需，跟货币总量不直接挂钩。

先看供应端。别以为只有开发商盖的新房算供应，二手房才是关键变量。早年很多人买房投资，手里攥着不少房，一旦觉得投资不划算，这些二手房（尤其 “老破小”）就会扎堆挂牌，供应立马增多。现在楼市最大难题是 “新房去库存”，同时二手房还在加量，供应端根本不缺房子。

再看需求端。买房光有意愿不行，得有钱 —— 要么自有资金够，要么能贷到款。但现在需求端明显乏力：人口结构逆转，老人多、年轻人少，刚需基数变薄；年轻人购房热情下降，高房价、压力大让不少人不婚不育，买房念头淡了；加上最近几年经济承压，老百姓收入没怎么涨，就算想买房也拿不出钱。

更重要的是，大家都搞反了一个逻辑：不是 “印钱多导致房价涨”，而是 “买房贷款多了才催生出更多钱”。很多人以为银行贷款是拿现有存款给你，其实不是 —— 银行不用留存全部存款，大部分能贷出去。比如你贷 100 万买房，这笔钱到开发商手里又存回银行，银行再把这 100 万贷给别人，同样一笔钱绕了一圈，凭空多了一倍。过去房价涨，就是因为很多人贷款买房，用 “未来的钱”（银行新造的钱）抢有限的房，才把房价炒高。是买房需求倒逼货币增加。

现在的货币流向早变了：虽然 M2（市场总钱数）还在涨，但新增的钱大多没流到老百姓手里。要么是政府贷款（比如还旧债），要么是企业贷款（比如房企贷款盖房，制造业贷款弥补现金流）。房企贷款盖房会增加房产供应，不会提购房需求；政府贷款还债，跟老百姓买房更是没关系。

更关键的是，现在大家不贷款买房了，反而在忙着还房贷。你每月还的房贷，到银行后会 “消账”，相当于把钱 “销毁”，根本不是在 “印钱”。

所以中介说 “印钱通胀，房价必涨”，纯属销售话术。

有人会抬杠：“豪宅不还在涨吗？” 豪宅涨也是供需问题，跟普通商品房没关系。豪宅本就稀缺，中国年收入上百万、资产过亿的人不少，他们愿为稀缺性付费（就像买十几万的包），豪宅涨很正常。但普通商品房不一样，又多又没人买，怎么可能涨？

这种情况不止中国有，美国也一样：100 万美元以上的豪宅一直涨，50 万美元以下的普通房还在跌。原因很简单：一是利率高，普通人贷不起款，想买也买不了；二是普通房子供应多，不愁买。

说到底，房价涨不涨，核心还是看 “有人买、有房卖” 的匹配度。现在的楼市供大于求，就像经济学家付鹏说的，是房子的流动性出了问题，供方只能用降价来换流动性。货币只是间接因素 —— 只有新印的钱流到老百姓手里，大家又用来买房，房价才可能涨。现在钱在政府和企业手里，老百姓还在还房贷，这时候说 “印钱推涨房价”，纯属空谈。