上海近日大幅调整房地产政策，成为本月继北京之后第二个放松限购的一线城市，此举进一步提升了市场对新一轮楼市刺激政策的期待。

上海市住房城乡建设管理委员会、市房屋管理局等六部门于8月25日联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涵盖限购调整、住房公积金优化以及个人住房信贷等六大方面，自8月26日起正式实施。

根据新规定，符合资质的本地和外地居民家庭在外环以外区域购买住房（包括新房和二手房）不再受套数限制；成年单身人士则参照居民家庭执行限购政策。此外，政策还上调了购买绿色建筑的住房公积金贷款额度15%，并支持提取公积金用于支付购房首付款。

这是继北京8月9日取消五环外购房套数限制后，又一一线城市松绑楼市措施，也是上海今年首次优化相关政策。去年，上海已两次出手刺激市场：5月将非本地居民购房社保或个税缴纳年限从五年降至三年，9月进一步降至一年，并将首套房首付比例从20%下调至15%。

中国官方去年9月推出多项政策组合拳，包括取消限购限售、降低公积金贷款利率和房贷首付比例，以提振购房需求。但最新数据显示，这些措施的边际效应正在减弱。中国国家统计局8月15日公布的数据显示，7月份房地产先行指标全线回落，70个大中城市新建商品住宅平均价格环比下跌0.31%，创下九个月最大降幅。

中国总理李强于8月18日主持国务院全体会议时强调，要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，通过城市更新推进城中村和危旧房改造，多渠道释放改善性需求。

据上海易居房地产研究院统计，今年1至7月，外环以外新房成交量达1.7万余套，占全市总成交量的60%。研究院副院长严跃进预计，新政实施后，外环区域成交占比将进一步提升。

房地产咨询机构克而瑞分析指出，今年以来，北京和上海外围项目销售压力增大，为逐步退出行政性限制措施提供了空间。与北京相比，上海的政策力度超出预期，对缓解外环外市场成交压力具有显著作用。

在中国四大一线城市中，广州已于去年9月全面取消限购，仅深圳仍维持较为严格的限购政策。严跃进在接受采访时表示，北京和上海的购房政策已进入“历史最宽松”阶段。随着国务院会议要求“采取有力措施”稳定楼市，他预计深圳及其他二线城市将陆续跟进，9月份将成为关键节点。

受官方可能推出更多刺激措施的预期影响，A股和港股房地产板块8月25日集体上涨。万科A股盘中触及涨停，全天涨幅9.15%；其港股一度飙升逾16%，收盘上涨9.86%。融创中国港股盘中涨逾13%，最终收涨6.58%。

不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新一轮救市面临两大制约：一是现有政策已基本出尽，特别是银行净息差已达历史低点，难以进一步下调；二是当前楼市问题多源于民众对未来预期悲观、消费紧缩，已超出单纯楼市政策所能解决的范围。他判断，短期内重点将是落实既有政策，“即便出台新政，也需观察三季度数据是否延续二季度走势”。

我认为上海此次政策调整虽及时回应了市场下行压力，但其效果可能有限，因为楼市低迷根源于更深层的经济预期问题，而非单纯的限购松绑。短期内，这类措施能刺激外围区域成交并提振股市信心，但长期来看，需要结合宏观经济复苏、就业改善和收入增长，才能真正实现房地产市场的可持续回稳。如果后续政策仅停留在局部优化，而忽略结构性改革，边际效应将继续衰减，最终可能加剧市场分化。