美国房地产市场正显现一个值得关注的趋势：国际资本在经历多年沉寂后，正加速回流。美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新报告显示，在截至今年3月的12个月内，非美国公民购买的美国现有住宅总额达到560亿美元，较上年同期激增33%，实现了八年来的首次增长。尽管78,000套的交易量仍低于2017年峰值，但这一逆转信号清晰，凸显了在全球经济格局变动下，美国房产作为美元资产对特定国际买家的持续吸引力。

 

这一回流发生在特定的市场矛盾期。一方面，高企的抵押贷款利率和创纪录的房价，对依赖贷款的美国本土买家构成了“一代人难遇”的可负担性危机，导致购房活动显著放缓，迎来十多年来最困难的销售季节。另一方面，这些抑制本土需求的因素——特别是高利率——却未能有效阻挡部分国际买家。NAR商业和消费者研究总监马特·克里斯托弗森分析指出关键差异：外国买家往往以现金交易，不受高利率直接影响，且在地域选择上更具灵活性，使他们得以规避本土买家面临的主要障碍，从而“趁势而入”，重点瞄准投资性机会。数据显示，过去一年售予非公民的房产中，约44%的买家常住海外。

 

驱动这股回流的力量是多方面的。首先，美元的相对走弱，降低了国际买家的实际购置成本，提升了其投资美国不动产的相对吸引力。其次，高房价本身将更多美国居民推入租赁市场，导致租赁供应趋紧、租金上涨，客观上为持有房产的国际投资者创造了更丰厚的潜在租金回报和利润空间。专注于服务外国买家的融资平台观察也佐证了这一点，其数据显示来自墨西哥、加拿大、以色列等地的咨询量正在增加，投资者对利用当前市场条件获取现金流的兴趣浓厚。部分国际买家尤其是常住海外的群体，倾向于将美国房产视为一种相对稳定的美元资产配置和被动收入来源，远程管理投资组合的模式日益普遍，中西部等房价相对较低但租金回报率稳定的区域尤其受到关注。

 

然而，这股回流潮也并非毫无隐忧，且其可持续性面临考验。NAR报告数据仅覆盖特朗普第二任期伊始的两个月，而白宫推行的全球贸易摩擦和移民政策收紧，已对部分国际投资者的信心产生负面影响。有迹象表明，来自与美国关系紧张或受政策波及国家的投资者，可能因担忧地缘政治风险和交易成本上升（如潜在关税）而转向更靠近本土或政治环境更稳定的市场进行投资。这种转向虽然可能削弱部分需求，但也反映了在全球经济政治不确定性增加背景下，国际资本在追逐回报的同时，对风险因素的考量正变得更加敏感。

 

总体而言，560亿美元的国际买家交易额虽仅占美国庞大现房市场的2.5%，但其八年来首次显著增长的意义不容忽视。它揭示了一个核心逻辑：当本土需求因金融条件被抑制时，具备现金优势、不受本地信贷约束且寻求美元资产配置的国际买家，可能成为支撑特定市场尤其是投资性房产的重要边际力量。这股力量与深陷可负担性危机的本土买家群体形成了鲜明对比，也在某种程度上重塑着美国楼市的需求结构。未来国际资本流入的强度与方向，将紧密关联于美元汇率走势、美国国内租金回报率变化以及全球地缘政治经济环境的演变。