5月楼市数据出炉，野村的最新中国房地产研报，再次给市场泼下了一盆冷水。在一轮轮政策不断加码的背景下，市场依旧不见起色，成交冷淡。中国楼市的深层问题，并没有因为“救市”就消失不见。

一、新房销售持续探底

CRIC 最新监测显示，2025 年 5 月中国百强房企新房合同销售量同比降幅达 17.8%，销售金额亦下滑 8.4%，延续了 4 月销售量 19.9%、销售金额 8.7% 的双降态势。从 "量" 到 "价" 的同步下行，清晰勾勒出市场的深层寒意：购房需求端不仅在规模上收缩，消费意愿也呈现结构性弱化，愿为高价房源买单的客群持续减少。即便 5 月初央行下调抵押贷款利率试图激活刚需，市场反馈却显 "泼水难救火"，野村研报直言降利率 "远不足以扭转信心崩塌的趋势"，凸显市场预期的深度低迷。

二、多轮政策刺激下的市场冷淡回响

自 2021 年房地产危机爆发以来，中央与地方已密集推出多轮政策组合：首付比例持续下调、房贷利率屡创新低、白名单项目加速落地、限购限售政策广泛松绑，甚至 2024 年 9 月启动新一轮救助计划。然而市场对政策的响应逐渐钝化，第二波下行压力依然强劲，暴露出 "政策供给" 与 "信心修复" 间的脱节困境。更严峻的是地方财政的连锁反应：土地出让收入持续萎缩，多个地方政府财政承压加剧，"土地财政依赖症" 的副作用显现 —— 不仅制约后续救市政策空间，更可能对基建投资、民生支出形成挤压，甚至成为地方债务风险的新隐患。

三、双重压力叠加：楼市与外部风险的共振挑战

野村警告指出，当前房地产市场的深度调整正与 "中美脱钩" 压力形成共振。一方面，楼市持续探底导致内需疲软、地方财政承压，拖累经济增长内生动力；另一方面，外部环境中中美产业链分离加剧，外资投资趋于谨慎、出口动能面临削弱。这种 "内需失速 + 外需收缩" 的双压格局，使得房地产从传统 "经济发动机" 转变为 "系统性风险源"，不仅压制短期增长表现，更增加中长期政策调控的复杂性。若无法有效化解房地产这一 "核心拖累因子"，中国经济复苏进程或将面临更显著的阻力。

四、破局路径探索：政府角色的再定位与现实约束

野村提出两项关键建议：其一，扩大 "白名单计划" 与 "国家购买项目"，通过政府信用背书推动高风险项目竣工交付，筑牢购房者权益保障底线；其二，政府直接介入成为 "最后建造者"，以财政资金为停工烂尾项目注资接盘，从根本上破解交付困局。但这一路径面临显著现实障碍：全国范围内的大规模接盘需数千亿乃至万亿级财政投入，而当前地方财政已处于紧平衡状态，资金筹措、责任划分等实操问题亟待制度创新。

结语：结构性改革迫在眉睫

2025 年过半，房地产市场仍未触底企稳的迹象，印证了野村研报的判断 —— 这是一场结构性危机，而非简单的周期性调整。市场亟需超越 "头痛医头" 的政策补丁思维，通过更深层的制度设计与资源整合，重建市场信心、重塑行业逻辑。在 "保交楼、稳民生" 与 "防风险、促转型" 的多重目标间，如何找到可持续的平衡点，将成为检验政策智慧的关键考验。