香港的夏天是传统的租房旺季。今年这个旺季，来得比往年更猛一些。

中原地产的数据显示，2026年上半年香港住宅租金较2025年下半年累计上涨近4%。地产中介预计，7月至9月的传统租赁旺季将录得2016年以来最大的夏季涨幅。一个500平方呎、位于上环的两房公寓，月租金约34,000港元——按面积折算，价格已经追平纽约曼哈顿的同级别公寓。

驱动这轮涨势的三重力量，分别是内地人才、国际学生和外籍人士的回流。这三类需求的叠加，正在把香港的租赁市场推到一个新的价格平台上。

内地人才：政策驱动的稳定需求

过去几年，香港政府推出的人才签证计划持续为租赁市场输送稳定的新增需求。高才通计划、优才计划、专才计划——每一条人才通道的终点，都是一张租赁合同。

这类需求的特点是量大且稳定。来港人才通常需要立即解决住房问题，没有时间等待购房交易的完成。他们大多选择中等偏上的住宅区，以上环、湾仔、九龙站为代表，租金敏感度低于本地租客，但对交通便利和生活配套有较高要求。

中原地产研究分析师沈先生判断：“人才签证计划和来港就读学生这两大主要驱动力，未来仍将持续增长。”政策驱动的需求，不会因为租金上涨而迅速消退——只要人才计划不收紧，这部分需求就是硬性的。

国际学生：大学扩招的直接结果

港府推动本地大学扩大国际学生招生规模的政策，正在同步推高学生宿舍周边的租赁需求。香港大学、香港中文大学、香港科技大学周边的住宅片区，每年夏季都会迎来一波来自内地和海外的新生及陪读家长。

这类需求的特点是季节性强、集中在特定区域，但对租金上涨的拉动力同样显著。西营盘、大埔墟、清水湾等靠近校园的片区，暑期租赁交易量可以比平时高出数倍。

外籍人士回流：从撤离到重返的完整周期

与前两类需求相比，外籍人士的回流是这轮涨势中最值得关注的变量。

一名不愿具名的美国租客，在香港生活了近十年后于2022年疫情管控期间离开，转居曼谷。今年7月，她搬回香港，在赤柱租下一间带私人屋顶平台的开放式公寓。赤柱上半年的租金涨幅在港岛南区属于落后梯队，但已从2024年9%的跌幅中完全恢复。

在线租房平台Spacious.hk首席运营官James Fisher指出：“今年与过去几年季节性夏季租金增长的最大区别，无疑是外籍人士市场的强劲程度。”该平台来自海外的房源浏览量同比增长9.4%，搜索来源覆盖美国、新加坡、英国、澳大利亚和日本，全部录得两位数增长。

这意味着外籍人士的撤离趋势已经被彻底逆转。2020至2022年疫情期间离开香港的外籍专业人士，正在陆续回流。这一轮回流的增量，叠加在原有的内地人才和学生需求之上，形成了三重需求同时涌入的市场格局。

价格平台的重置：香港租金已经站上新的台阶

把这三种需求合在一起看，香港的租赁市场正在经历的不是一次季节性的波动，而是一次结构性的价格平台重置。

目前香港住宅租金已高于2019年疫情前的高峰。即使2025年已经突破历史纪录，2026年上半年依然保持增长。在传统的“外籍人士区”——山顶、清水湾、苏豪、浅水湾——租金涨幅跑赢市场平均水平。这些区域的租客通常由跨国公司承担部分或全部租金，价格敏感度更低，对优质房源的竞价能力更强。

上环500平方呎的两房公寓月租34,000港元，价格与曼哈顿相当。港岛南区赤柱的开放式公寓月租也在同一量级。这些价格不再是“疫情后的修复”，而是新的常态。

一位在中环从事金融工作的内地租客，在天后区的租金今年初被房东上调10%，这是三年来的首次加租。她表示，考虑到市场普遍上涨，加租是可以预见的。但她明确说：“如果明年再加一次，我会考虑搬走。”

开发商的角色：租赁市场的间接受益者

香港的开发商并不大量持有租赁物业，新鸿基、恒基等头部开发商，住宅业务以出售为主，持有的商业物业主要是写字楼和商场。但租赁市场的繁荣仍会间接推动住宅销售——租金上涨推高了投资性购房的预期回报率，吸引更多投资者入市购买住宅单位用于出租。

中原地产的数据显示，香港住宅价格截至今年5月已连续12个月上涨，为2018年以来最长升势。租金和售价之间的正反馈循环正在形成：租金上涨驱动投资需求，投资需求推高售价，而售价的上涨又反过来限制了一部分首次购房者的选择，将他们重新推向租赁市场。

可持续性的疑问

香港租赁市场的短期前景相对清晰——人才持续流入、学生持续增加、外籍人士持续回流，这三股力量在可见的未来没有逆转的迹象。

但所有租金的上涨最终都会遇到同一个天花板：租客的支付能力。当上环500呎公寓的月租金达到34,000港元时，能够承担这个价格的人群范围正在缩小。内地人才和外籍人士确实带来了增量需求，但增量的规模能否持续支撑价格的涨幅，仍需要时间的验证。

明年夏天，当天后的房东再次提出加租要求时，那位租客是否会真的搬走，将是对这个市场可持续性的一次真实检验。而这场检验的结果，将告诉所有人：香港的租金，是找到了一个新的平衡点，还是正在创造一个自己也无法维持的价格水平。