自从彭博社发的小作文，「中国可能要调降存量房贷利率」，相关讨论逐渐升温。

去年，其实央行已经调降了房贷利率，只不过是针对首套房 。据央行数据，截至2024年第二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%，而目前存量房贷的利率普遍在4%以上，存量房贷利率与新发房贷利率相差较大。存量房贷要降，能降多少呢？

根据，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。也就是5年以上的贷款利率下限为3.85%。相应的房贷下限，估计也在这个位置。除非，央行再次降息。市场预计，存量房贷调整的空间约在50BP至80BP之间。

现在房地产行业下行，市面上没有更好的投资渠道，存量房业主越来越倾向选择提前偿还房贷，这样可以减少持有成本。
银行是靠存贷差获得收益的，现在优质贷款在减少，存定期的增加，还有一些房企的坏账，要平，所以不得不出招。限制和阻止提前还贷者，比如不到5万元不受领提前还贷，限制申请者必须提前三个月预约。

而对于断供房贷的业主，银行逐步转向冷处理。
银行会根据借贷人面临的困难、还款能力、还款意愿等分类管理。以往，银行会交给司法拍卖抵押物偿债；或将债权打包出售给专业的不良资产处置公司。现在，银行会主动联系客户，如果业主只是因暂时失去收入来源而断供，但本身具备恢复就业的条件和能力，银行在充分考虑现实条件的基础上，允许业主暂停还贷。比如，等半年或者一年后，业主具备还款能力，再让其继续还贷，或调整业主月供额度，甚至允许业主仅支付利息。
事实上，银行也知道，即使把业主的房子拿去拍卖，有些房子也覆盖不了其债务。如果业主成为失信人士或老赖了，银行这边就是永远的烂账了。所谓，不能涸泽而渔，不能杀了生蛋的鸡。而且拍卖，也会压低房地产的价格，对银行来说，这是最不愿意看到的。

对于银行来说，21年前后成交的房产抵押贷款，都是烫手山芋，那时候是房价的高点。房价已经跌了20%，再跌下去或者流动性转弱，银行就会扛不住，催缴抵押，估计负资产的业主要断供了。在这种情况下，银行希望保住以前的存量房高利率，带来的收入，并不希望央行推出下降存量房的利率的政策。

但是，人是逐利的，存量房业主看到首套房的利率低，经营贷利率低（利率低至3%）还可以延长，消费贷都比自己的房贷低，他们首先想到的是置换，当然这样做颇具风险，一旦被查处，就有可能需要提前偿还本息。

有的人会办假离婚来规避的，丈夫或把名下的房产转让给另外一方，最后再重新申请房贷，由此将高利率房贷转换成低利率房贷。还有手拉手的交易的，比如，家长把房子卖给孩子，孩子重新申请房贷，来规避高利率房贷。517 的房地产新政后，成交量放大，我认为一部分的交易也许就是这种手拉手交易。这样交易，可以套出一些钱，同时降低贷款利率。

经济下行，银行的好日子也不长了。如果房价继续下行，手上的抵押物越来越不值钱，潜在雷还不少，特别是中小银行，他们现在只是按住不放，哪天按不住了，就要被关被合并了。8月份，辽宁就有几十家银行被合并消失了，这是我们要警惕的。