Vicky 初级编辑“十一”假期楼市数据出炉，印证了政策效果并非全面回暖，而是结构性释放。北京新房成交同比增163%，上海一二手房成交同比增79%，带看量增幅低于成交量的“剪刀差”显现，购房者决策效率提升、观望情绪减弱。中指研究院数据显示，TOP100房企销售降幅收窄，行业形成央企主导、民营长尾分化格局。供给端现房销售改革或致2027年新房供应下行，楼市定价权正从卖方转向买方，连续六年的房价下跌周期或在2027年春天结束。
“十一”假期的楼市数据，正在验证一个此前被反复讨论但尚未被数据确认的判断：政策的效果不是“全面回暖”，而是“结构性释放”。
先看北京。10月1日至8日，北京新建商品住宅成交12.84万平方米，同比增长163%。这个增速放在过去三年的同期数据里，都是一个极其显眼的数字。北京楼市的特殊性在于，它的新房供应一直受到土地供应的约束，而需求端的韧性始终存在。当政策端出现边际放松时，被压制的需求会以脉冲式的形式释放。
再看上海。上海市房管局的数据显示，“十一”假期期间，全市251个在售项目售楼处累计接待来访16932人次，签订预订协议601份。一二手房合计成交1518套，同比增加79%，成交金额约61.8亿元。其中一手住房成交327套，同比增加146%，比2023至2025年“十一”假期的平均成交水平增加了34%。
上海链家的数据更为具体：二手房成交量同比增长44%，新房成交量增长64%。但真正值得反复咀嚼的，是一个被称为“剪刀差”的信号——带看量增幅低于成交量增幅。
这个剪刀差为什么重要？因为它衡量的是“看房的人”和“买房的人”之间的比例变化。 过去两年，楼市的典型特征是“带看量高、成交量低”。大量购房者反复看房，但迟迟不下手。
这种“观望型带看”反映的是对价格继续下跌的预期。而当带看量增幅低于成交量增幅时，意味着看房的人少了，但看房的人里面，下定决心买的人多了。
换句话说，购房者的决策效率在提升，观望情绪在减弱。
这个判断在上海链家“诚意卖”服务的数据中得到了进一步的印证。“诚意卖”于9月14日上线，三周内成交突破100单。成交房源中，近四分之一此前挂牌超过90天，平均挂牌天数达63天。而通过“诚意卖”成交后，平均成交周期缩短至8天左右。
63天到8天，这个压缩幅度不是渠道效率的问题，是价格预期的问题。 “诚意卖”的本质是卖方接受了一个更贴近市场真实成交价的价格锚点。当卖方愿意在价格上做出让步时，买方就会迅速入场。8天的成交周期意味着，市场上并不缺购买力，缺的是能让买卖双方同时接受的“成交价”。
这说明，楼市的定价机制正在从“卖方报价驱动”转向“买方成交价驱动”。 这不是崩盘，这是价格发现。当一个市场从“卖方定价”切换到“买方定价”时，成交量会先于价格触底。因为买方只有在确认价格已经调整到合理区间后，才会出手。
还有一个更重要的时间维度：供给端的变化。
“预计2027年初，由于新的预售模式下按揭贷款回款时间点不同，且后续可供开发推售的项目或将明显下降，届时新房供给下行对市场的影响将会充分表现出来。有理由相信，到2027年春天，连续六年的房价下跌周期或将正式结束。”
这段话的逻辑链条是清晰的：现房销售改革正在拉长开发商的现金转换周期，导致新开工意愿系统性下降。而这个下降的后果，要到2027年才会在可售货量上充分显现。
需求端的政策在释放被压制的购买力，供给端的制度变革在压缩未来的新增供应。两者的交汇点，指向的是2027年。
但需要被正视的是，这个判断的成立依赖于两个前提：需求端的释放是可持续的，供给端的收缩是真实的。如果需求在释放一波后再次回落，或者供给收缩的幅度不及预期，2027年的“拐点”就可能被推迟。
更值得关注的是市场结构的变化。
根据中指研究院的数据，2026年1至9月，TOP100房企销售总额同比下降12.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点。9月单月，TOP100房企销售额同比下降3.8%，降幅较8月收窄6.6个百分点。连续两个月的降幅收窄，说明市场正在从“失速”转向“减速”。
从企业性质看，行业格局已经形成了“央企主导、央国企与民营正增长比例接近、民营长尾分化”的存量结构。央企销售额平均同比增长3.2%，国企同比下降1.5%，民营企业同比下降18.7%。在正增长的企业中，央企和民企各占约三分之一。民营房企的“长尾分化”意味着，头部民营房企仍在正增长，而尾部民营房企则面临更大的生存压力。
这个结构的含义是：市场的“底部”正在被央企和头部民企共同构筑。 央企凭借融资优势和信用背书在拿地和推盘上保持节奏，头部民企凭借产品力和区域深耕保持销售韧性。而尾部企业的退出，反而减少了市场的无效供给和价格战压力。
把北京、上海的数据，供给端的判断，和市场结构的变化放在一起，一个清晰的图景浮现出来。
政策的效果正在从“脉冲式放松”转向“结构性释放”。 每一次政策的边际放松，都会激活一批此前被压制的需求。但释放的量级和持续时间，取决于政策力度与收入预期之间的平衡。
供给端的收缩是制度性的，而非周期性的。 现房销售改革对开发商现金流的压制是刚性的，这意味着未来的新房供应会系统性下降。这个变化要到2027年才会充分显现，但它的方向是确定的。
市场的定价权正在从卖方转向买方。 “诚意卖”8天成交的数据表明，当价格调整到合理区间时，需求会迅速入场。而带看量增幅低于成交量增幅的“剪刀差”，则说明购房者的决策效率在提升，观望情绪在减弱。
连续六年的房价下跌周期会不会在2027年春天结束？这个问题没有简单的答案。但可以确定的是，当供给端的收缩与需求端的释放形成共振时，价格的底部就会显现。而这个共振的时间窗口，正在指向2027年。
政策的效果不是“让楼市回到过去”，而是“让楼市找到新的平衡”。 这个新平衡的坐标，不在历史数据里，在每一套8天成交的房子里，在每一个从观望转向决策的购房者身上。
