中国房地产市场在2025年仍处于调整期，主要问题是供给过剩，尤其是存量库存（包括未售商品房和二手房）压力较大。

根据国家统计局和中指研究院数据：

截至2025年10月末，全国住宅待售(新房)面积3.9645亿平方米。

我们再看一下去库存周期.

其中，一线城市12.6个月（合理区间），二线18.1个月，三四线30.3个月。 重点城市如北京/广州/南京/武汉超20个月，成都18.8个月，深圳9个月。

以上这只是新房。

根据克而瑞（CRIC）、中指研究院和链家等机构监测，全国二手房待售面积还有约3.2-3.4亿平方米，克尔瑞数据显示，2025年10月末，挂牌套数约370万套，对应面积约3.33亿平方米。最新估算，截至2025年10月末，全国二手房去化周期约24-28个月。一线城市周期少于18个月。二线城市在18-24个月。三四线城市要36个月。

以上只是存量房。

还有新增量，也就是房企还在盖新房，增加新屋供应。根据国家统计局的数据，2025年1-10月房屋新开工面积4.91亿平方米，全年预计5.8亿平方米，预计2026-2027年上半年竣工约8.5亿平方米。

根据克尔瑞数据，2025年二手房挂牌全年预计3.5亿平方米，同比微增5%，，存量供应趋势性上升！2026年二手房还要挂牌量预计增长10-15%！到2026年末，还要净增加0.3-0.5亿平方米，预计挂牌面积3.8-4.0亿平方米。

也就是说，广义库存（包括在建、待售和二手房，以及在建的）估计在7-8亿平方米，相当于总价值约10-15万亿元（假设平均单价1.5-2万元/平方米）。

也就是说 ，存量房源消化会非常缓慢、再加上需求预期低迷，市场很难走出低谷。

这两天的小作文，摩根士丹利在2025年12月发布的分析报告，中国政府可能通过提供按揭贷款贴息来刺激房地产市场，预计每年支出约4000亿元人民币，以恢复购房者的信心。该观点主要基于彭博社的报道，并被多家财经媒体转载。 

 摩根士丹利首席中国经济学家邢自强表示，这可能是2026年财政刺激的一部分，针对新增按揭贷款提供1%的贴息，覆盖约7万亿元贷款规模。 该政策旨在阻断房价下行螺旋，但需与其他措施（如存量房收储）结合使用。报告还指出，中国房地产市场需要相当于GDP 4-5%的财政刺激来全面复苏。

总体上，这一估算基于当前市场数据（如10月房价跌幅扩大至0.5%），并被视为渐进式刺激选项之一。

叠加万科债券展期会议的积极信号，所谓20亿元中期票据展期一年，市场开始对政策托底的预期开始修复，万科涨停，保利和金地都涨了5%以上，港股融创中国涨了12.5%

那么，我们来仔细分析这个4000亿贴息政策对房地产的影响，此前多地已经有过房贷贴息如南京、武汉、长春，但这次是全国性1%贴息方案，摩根士丹利等机构估算年支出约4000亿元）。主要针对首套/二套新房商业贷款：
贴息幅度是1%（年化），贴息期1-3年，但一户最高限额（如2-3万元/户）。主要是优先新增贷款，预计惠及7万亿元贷款规模（2025年销售总额14万亿元，首付50%后贷款7万亿元）。资金来自财政补贴+银行配合，结合超长期特别国债和央行流动性支持。 

该政策能否缓解十几万亿房产供给过剩的情况？

短期来看，降低月供压力（相当于利率降0.5-1个百分点），刺激刚需和改善型需求释放。预计新增成交面积0.5-1亿平方米，占总销售10%-15%，直接去化部分狭义库存（3亿平方米）。4000亿元贴息可撬动4-5万亿元贷款投放，间接支持房企资金链，加速存量去化。
但是，规模匹配度很低，4000亿元仅占总库存价值（10-15万亿元）的2.5%-4%，远低于高盛估算的8万亿元需求。难以覆盖广义库存全貌，尤其二手房（占比60%）。
而且，贴息多为短期（1-3年），若无续期或配套（如收储1.3亿平方米存量房），去化速度可能放缓。2025年消化周期仍超20个月。对于一线城市来说，库存低（去化周期<12个月），政策红利有限，三四线城市库存高（>30个月），但需求疲弱，效果打折。

总体而言，4000亿贴息能为供给缓解“松绑”，短期内推动市场止跌回稳（销售增速从-6%收窄至0-2%），但无法彻底消化十几万亿规模的过剩。

2025年是关键转折年，需观察中央经济工作会议后续落地。若扩展至存量贷款，效果将更显著。