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惠誉正式确认：2026年中国内地与香港房地产展望为“负面”

2025年12月03日 13:17

国际评级机构惠誉（Fitch Ratings）12月3日正式发布《中国房地产展望2026》（China Real Estate Outlook 2026），将中国内地与香港房地产行业的整体行业展望定为“Deteriorating”（负面），这是继2024年以来惠誉对中国地产最明确的悲观表态。

报告核心观点可归纳为以下六点：

1. 办公室严重供过于求是2026年最大下行驱动
惠誉预计，中国内地及香港甲级写字楼空置率将继续高企，新供应仍在释放，而净吸纳量低迷，导致2026年全年Grade A写字楼租金仍将面临中至高个位数下降，部分城市甚至出现双位数跌幅。

2. 租金收入增长停滞甚至负增长
2026年投资级物业组合的租金收入预计“持平至低个位数下降”（flat to low-single-digit declines），其中办公物业跌幅最大，零售物业因销售复苏不均衡、租户组合重构而波动加剧。

3. 投资级发行人仍具韧性，但缓冲空间收窄
得益于“逃向品质”（flight-to-quality），核心地段、优质资产的出租率和基本租金相对稳定；拥有大量无抵押投资物业、融资纪律良好、杠杆率低的发行人，利息覆盖倍数仍可维持。但整体行业盈利能力已明显弱化。

4. 香港商业地产压力外溢至银行体系
惠誉在11月18日发布的《亚太发达市场银行2026年展望》中，已将香港银行行业展望同步调整为“Deteriorating”。商业地产（CRE）贷款资产质量恶化是主因。尽管香港银行资本缓冲强劲，但净息差压缩、盈利能力中度下滑已成定局。

5. 中国内地住宅市场尚未见底
虽然2024年9-10月政策组合拳一度带动成交量脉冲式反弹，但惠誉认为这仅是短期情绪修复，2025年全年新房销售金额预计仍下降约5%，2026年难言明显反弹，高库存、就业不确定性、人口结构变化仍是长期压制因素。

6. 结构性下行而非周期性调整
惠誉特别强调，中国房地产已进入“缓慢下行新常态”，未来难以出现过去那种强劲反弹，行业展望由“稳定”转为“负面”具有长期属性。

主要报告链接（惠誉官网原文）

惠誉的这一轮展望调整，标志着国际评级机构对中国内地与香港房地产市场的看法已从“谨慎”正式转向“明确悲观”，办公室过剩与租金收入下滑成为2026年最确定的下行变量。

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