2003年非典期间，瑞银以每平方英尺不足20港元的价格租下国际金融中心六层楼面，创下当时租金洼地。当十年后续约时，市场已见证五倍租金涨幅。但此类场景在2025年的香港商业地产市场已不复可能——持续二十年的单边上行通道宣告终结。

仲量联行数据显示，2025年第二季度全港写字楼空置率达13.6%，距历史峰值仅差0.1个百分点。未来三年还将新增670万平方英尺供应，相当于12栋力宝中心体量。

租金较2018年峰值下挫23%，甲级写字楼价值普遍折半。市场分析指出多重压力源：后疫情混合办公模式常态化削弱空间需求，内地经济增速放缓拖累租赁活动，地缘因素加剧资本观望。

历史复苏路径已然失效。1998年亚洲金融风暴后，内地经济腾飞带动写字楼价值三年飙升3.7倍，空置率从15%骤降至8%；2008年全球金融危机后，宽松货币政策推动两年内实现V型反弹。

而当下既无强力政策刺激，更缺乏增长引擎支撑。2017年长实集团以402亿港元出售中环中心的资产巅峰，成为难以复现的历史注脚。

零售板块颓势更深。铜锣湾罗素街出现标志性场景：百达翡丽原铺位被运动品牌接手，租金骤降35%至每平方英尺347港元，回落至2003年水平。核心商圈购物中心空置率突破10.5%的历史极值，街区商铺租金整体回退二十年。

市场监测显示，奢侈品门店正被药妆店、跨境体验馆等中端业态替代。公开统计确认，支撑香港零售的双引擎已然失效——内地游客转向深度体验消费，本地居民北上采购常态化。

利率环境持续施压。商业银行最优惠利率维持在5.25%-5.5%区间，较去年峰值仅微降62.5基点。资产持有成本高企，叠加租金收益缩水，促使部分业主折价三成抛售整栋商厦。

政策层面虽有商地停供、商业建筑转学生公寓等纾困措施，但面对未来三年670万平方英尺新增供应，干预力度收效甚微。资本端同样趋冷，银行对商业地产贷款展期持审慎态度，新项目融资近乎冻结。

专业机构预测显示，写字楼租金下行通道将延续至2027年，累计跌幅或再扩20%。零售业态的结构性调整周期更将持续多年。市场共识认为，当远程办公削减三成实体空间需求，跨境电商分流半数消费动能，香港商业地产估值体系已遭永久重塑。