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冯仑:二手房市场为何如此魔幻?

文|冯仑(微信公众号:风马牛地产研究院)全文共 1690 字,预计阅读时间 5 分钟


《海上钢琴师》里有一句经典台词。「城市那么大,看不到尽头。」

「当真买房遇上假毕加索」你会想到什么?

这不是售楼处画展,而是前段时间西安业主为了应对「二手房参考价」想出来的对策。

今年,全国多座城市纷纷出台二手房成交参考价格政策。其中,深圳在 2 月份率先成为全国首个发布二手房指导价的城市,颁布了全市 3595 个住宅小区的二手住房成交参考价格。

为什么要发布二手房参考价格?官方的说法是,价格透明、信息对称有利于抑制投机炒房。随后,深圳火爆的二手房市场迅速降温。而现在,这个「调控利器」也被越来越多的城市学习、模仿、使用。

截止目前,全国建立二手房参考价的城市有广州、上海、西安、成都、三亚、东莞、宁波、无锡、金华、绍兴、温州、合肥、衢州等等。

值得一提的是,二手房的成交价格,以前是市场经济博弈下的产物,无法设定参考标准。不像新房,开发商设定一个销售价格,住建委规定开发商必须要按照公布价格出售,如果不按要求设立价格,就有可能被处罚。而现在,价格透明、明码标价的二手房市场仿佛更有助于楼市的发展。

那么二手房成交参考价对市场会有哪些影响呢?我们一起来听听冯叔的观点。

01

问:二手房参考价的威力有多大?

冯叔:我注意到最近二手房的参考价,各城市在发布参考价,那么由于限价这个政策调控,使得一手房和二手房的房价,这个价差比较大。于是有一些人就可能在这之间,图利中间会寻求炒作。

有的拿到一手房,然后转手又把它变成二手房。有的人就在这来回之间套利,那么这种情况政府出现一些参考价,我觉得也是有必要的,但是呢,这就出现了一个趋势,就房价这个事,如果朝这个方向管下去,我相信在未来,事实上就基本上没有市场定价的一个机会了,那就变成,干脆政府直接说多少钱就多少钱。

二手房本来已经很私人化,就是 C to C 了,对吧?如果 C to C 的价格政府都要管,我觉得就让市场彻底失去了它的功能。如果是 B to C 你政府管一下,或者是 B to B 政府管一下,我认为有必要,但是如果到了 C to C 都管了,那么事实上会使市场的功能彻底失去。

那么另外一个也牵扯到我们民法典规定的私权利,因为 C to C 这个私权利更具体, B to C 是大私吧,这个 C to C 是小私,那这个小私,私权利,这个私权利要不要尊重?

如果我们国家有几亿套二手房,如果都拿出来卖的话,有几亿套。这些都是每个人的私人权利。如果这个价格政府要管,那私权利就不存在了。所以每一个人的房屋作为财产,他最大的一个私有财产,这个权利要不要尊重?市场要不要还发挥一点作用?这个问题我觉得是值得关注的。

02

问:买房须买假名画,二手房市场为何如此魔幻?

冯叔:二手房参考价出来以后,出现了一些奇葩的卖房的一种方式,我觉得这个事呢。事实上都是可预料到的。为什么,就像我们限价限购以后出现了假离婚一样,事实上有很多问题是管出来的,它本身不是问题,管就管出问题,比如小孩本来犯错误,对吧?

我们正常的跟他讲就行了,但是你一巴掌给他赶出去了,然后再也不理他了,结果他就流浪街头,成为暴力青年,最后回过来把他爹杀了。

这个问题是怪他呢还是怪你呢,你当初那一巴掌不该打,你管出来的问题有时候比你解决的问题还多,有时候你会想解决一个问题,但你用这个方法不当的时候,会带出 200 个问题。

所以因为我也讲到这是牵扯到几亿套的资产的问题,这种创造力,几亿套房,如果在中间有人都开始一生要面临一次交易的时候,我们少说几千万人在琢磨这件事,肯定要比政府的一个文件能想象力要大的不知道多少倍。所以这个问题是意料之中的问题,而且是管出来的问题。

所以我觉得应该降降温。如果说就告诉大家这是参考,不是强制,过户不影响,你参考那就完了,而不是把它变成强制,最后不按这个价格就不给过户。如果那样奇葩的事情还多了,后边一系列的比这还要奇葩事都可能出现。

所以我也觉得作为一个管理者,一定要知道我们作为企业,管理企业也是这样,就是你要知道你解决问题,还是用解决制造问题,如果我解决 1 个问题,制造 5 个问题,我就不解决这个问题,就让他待着,这就是我的态度。

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