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遭遇挤兑,黑石开始限制基金赎回

全球最大的另类资产管理公司,最大的私募股权基金管理人,声名显赫的黑石集团,最近旗下最大的房地产收益基金,规模近万亿人民币的黑石房地产收益信托基金(Blackstone Real Estate Income Trust fund, 简称:BREIT),突然宣布,停止批准投资者的赎回请求。

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黑石的这家房地产收益信托基金,主要投资于美国庞大的工业、物流和商业地产,如前文所述,美国在利息暴涨和经济萎靡之下,房地产出现了严重的下滑,直接冲击了市场对于该基金的信心。

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  美国房价从2012年开始连涨十年之后,第一次连续第三个月环比下跌


随之而来的是蜂拥而至的赎回潮。房地产基金的底层资产流动性差,因此大额赎回对其杀伤力很大。

根据黑石基金发布的公开信,10月份申请赎回的金额达到了18亿美元,超过了其月度资产净值2%的限额和季度5%的门槛,但是黑石还是咬牙照常兑付。11月的赎回额又达到了2%,这下子黑石有点顶不住了,只能拒绝许多投资人的赎回请求,大概只兑付了所有赎回请求的43%。

因为资金链的压力,黑石公布,把12月份的赎回额度从2%下降到0.3%……

受此消息影响,黑石集团股价暴跌了12%。

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大幅赎回潮的原因有很多,其中有一条尤其致命。黑石此前公布的数据显示,其REIT今年迄今的回报率为9.3%,而同期公开交易REIT指数下跌了3.02%。另一个房地产巨头Vanguard的公开上市房地产指数基金今年下跌超过22%。跟市场截然相反的表现,让不少投资者怀疑,黑石的Reit估值方式,是不是有猫腻。(市场担心黑石在调整该投资工具的估值方面故意行动迟缓,不就是cap rate调整的慢一点的事嘛)。

既然担心有猫腻,那自然投资者希望以现在虚高的估值价格,抛售持有的Reit份额。也就是大规模赎回的导火索。

另外的原因,是这个Reits持有者大量是亚洲投资者,最近亚洲经济和政治形式严峻,许多投资者流动性紧张,临近年关需要流动性。他们的抛售可能无意中让市场误以为黑石错误估值的Reit泡沫到顶,形成了挤兑效应。

不过黑石的发言人表示,对黑石错误估值的认识是错误的,黑石的业绩相当稳定。

(BREIT)业务是建立在业绩基础上,而不是资金流的基础上,并且,我们的业绩非常稳定。投资组合集中于租赁住房和物流,且依赖长期固定利率债务结构,因此具有弹性。

---黑石新闻发言人

 至于市场信不信,那就只能骑驴看唱本了。

  据说现在黑石的老板苏士民已经在谋划出售拉斯维加斯的赌场等地产,对抗赎回潮。(黑石计划出售其持有的两家赌场的50%的股份,估值在13亿美元左右,但这也就杯水车薪,据说11月赎回请求超过20亿,卖赌场的钱还不够一个月的赎回额)。

  烟火散去?

  讲道理,黑石暴雷的这个美国Reit,虽然达到了1250亿美元的规模,但也不会对黑石伤筋动骨。黑石作为全球最大的私募股权基金和资产管理人,旗下资产规模达到了9510亿美元。这么大的AUM里边,出事的不过一小部分。而且出事的Reit也不是真的黄了,只不过现金流紧张,限制兑付而已。

  但是BREIT房地产基金和BCRED的私人信贷基金是黑石最近重要的AUM增长点,如果暴雷,那么黑石的大船会不会火烧连环也未可知。(马斯克从国内学了“传递寒气”和“996”,苏老大来国内时间更早,那就更娴熟了……你看他发财的两个大基金,一个是BREIT炒地皮房产,一个是BCRED炒p2p个人贷。)

  黑石的不动产业务AUM在2021年就已经超过了私募股权业务,成为其第一大业务,这之后两者的差距进一步拉大。2022年黑石的私募股权业务募集了225亿美元资金,而不动产业务募集了335亿美元,继续大幅超越前者。

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KKR股权管理资产额和地产类管理资产额对比KKR股权管理资产额和地产类管理资产额对比

  不光黑石,另一个私募龙头KKR,也大幅押注房地产,其资产规模中股权AUM的增长速度远远低于地产类AUM的增长。私募基金的龙头们都在押注房地产,如果房地产这个泡沫破掉,后果会是什么?

  其实黑石最近几个嫉妒一直业绩萎靡,黑石集团三季度总收入仅10.58亿美元,同比下降了83%。同时黑石已经连续两个季度录得重大投资损失。二季度亏了12亿美元,三季度又亏 9.2亿。这个趋势让人感到不安。

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  希望黑石挤兑,不要是什么更可怕的事件的序曲。

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