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房地产税落地未必有胜算

几个月前调查了一下中国的房地产税改革,问了问为什么它迟迟不落地。房产税既可能变成地方政府收入的来源,也是遏制房价的主要手段,一举两得,是一个关键改革。从2003年10月,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》,2013年11月,十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,2013年开始准备的不动产数据库(房产登记注册)在2018年也大致完备,甚至今年“5月11日,财政部官网发布的一则消息称,当日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见”,尽管是一个缓慢的过程,但启动的意识越来越明显,呼之欲出。但仔细分析房产在中国经济所占的地位后,觉得房产税之所以迟迟不落地,是在于各方,各个阶层所涉及的利益太大,不那么简单。

这一局面可以说是以前政策失误形成的恶果,造成整个社会对房地产的高度依赖。这种依赖性是三个方面的,首先是中国经济发展本身对房产的依赖性,每当经济下行时,刺激房地产投资是第一应对策略,屡试不爽,房商极尽其能,借助债务扩张,也是顺应了这种发展的趋势。

房地产对于中国经济而言具有特殊地位,可以说是经济发动机,牵连着金融、保险业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业、装备制造业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业等几十个行业领域。

最终,房产业占据了中国经济的29%,房地产不振,经济难以有为,房产下降10%,中国经济下降3%,经济发展和房产业繁荣纠缠不已,息息相关。

这种依赖性的结果是房价不断上升,当老百姓面临福利无保障,投资渠道狭隘这么一个环境时,房产成了积蓄财富的唯一途径,结果房产成了广大城镇居民主要的资产,也就是他们的财富,中国所有的房地产价值大约在55万亿美元左右,约占民间所有财富的七成,这就是社会对房地产的第二个依赖,涉及到整个社会最有势力的整个群体的利益,任何打压房价的企图都是与这个群体为敌。

第三是地方政府对土地出让收入的依赖。每年地方政府从土地转让所得的收入达6.5-8万亿(人民币),在2018年占总收入的35.5%,是一个不可替代的来源。当地方政府需要给当地老百姓提供福利,靠的是土地出让金;当地方政府需要扶持一个新经济,靠的是土地出让金;当地方政府在经济环境恶劣时需要靠投资来刺激经济,靠的还是土地出让金。没有钱万万不行,而没有土地出让金,就等于没有钱。

2021年是一个大变革之年,也是难得的机会,因为今年中国经济仅仅依靠去年被压抑了的消费即可维持一个足以保证经济正常发展,社会稳定的环境,这就给金融改革派一个难得的机会,限制债务的扩大,同时整顿个别过度依赖债务而对国家带来隐性威胁的企业。这个背景是恒大当今困境的主要原因。恒大现在濒临破产,是多年走一条靠债务扩张的路子的结果,这条路与庞氏骗局有多大区别很难说清,三条红线出笼一年多了,许家印并没有怎么转变,也许他觉得广东省这个后台很硬,也许他觉得恒大已到了大而不倒的地步,也许他别无他法。但那是一场和政府的博弈,是在双方明知恒大是一种靠吸毒维持其存在性的现实里看谁先怂的较量。

政府对房地产的打击不是缺乏民意,而是到了今天,房产值在中国所有利益集团中的地位已经到了难以撼动的地步,包括在支持打击房地产,限制房价的那部分居民心里,房产也是最重要的资产。恒大很清楚,“住房不炒”直接影响中国经济,不是一个命令就能解决问题的。

新政下房价6年来第一次开始全面下降,“9月36城新房房价下跌,最大环比跌幅为1%,房价下跌城市较8月增加16个;9月52城二手房房价下跌,最大环比跌幅0.8%,房价下跌城市较8月增加18个一线城市二手房价格全部下跌,北京、上海和广州环比分别由8月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比8月扩大0.1个百分点”,成交量也锐减。房价不论是上升还是下跌,总是有人高兴有人愁,但如果愁的人是社会上最有势力的一群人,那么他们的行动,不论是暗中支持还是抗议,都会对社会,对经济有直接的影响。房价下跌,大家想买也不敢买了,因为中国房企进入到一个畸形的发展阶段后,很大一部分是靠购房者预付来融资的,大家不买,银行也不愿意多借,房企就没有基金了,结果今年房地产投资就一直在下降,“1—9月份,房地产开发企业土地购置面积13730万平方米,同比下降8.5%;土地成交价款9347亿元,增长0.3%”。    252333392303488_1.png    与房产业相关的下游企业也马上失去了需求。同时,房价下跌也让大家觉得穷了,不愿意消费,侧面影响了经济,而房企既为前途担心,也缺乏资金,也就无力继续从地方政府哪儿购地,结果是土地卖不出去的比例大增。

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(土地卖不出去了)

这一系列发展是相关的,相互引发的连锁反应,没法控制,其结果,是经济停滞不前。

从上面列举地方政府收入的比例来看,不仅仅是“土地没卖出去”那么简单,而是地方政府没钱了。

“这个月15日还不知道能不能准时发下工资。”上述地方财政人士说,市里现在在各个县市之间拆东墙补西墙,让富裕的县区借钱给发不下来的县区。

卖地少了,“三保”(保基本民生、保工资、保运转)面临挑战。

该财政人员算了一笔账:2021年,本级预计可用财力40亿元,汇总支出需求50亿元,财力缺口达10亿元。从月度账本来看,本级市刚性支出3亿元,其中工资性支出每月约2亿元,运转、社保等总计约1亿元。税务部门每月收入大概2亿元左右,仅仅“三保”支出,每月库款缺口1亿元左右,库款运行压力非常大。

这是在“住房不炒”的大环境下出现“限跌令”这种畸形现象的原因,很多完全依赖炒房的三四线城市离开房地产就陷入绝境,到了中央都不得不发出一系列模棱两可言论的地步:

9月27日,央媒新华社发表了一篇文章《央行:维护房地产市场的健康发展》。这篇文章可以说是近期对楼市前进思路的基本阐释和表达,用24个字表达出了对楼市的关切:“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。

9月29日,经济日报同样发表文章《房地产调控不可轻言放松》中提到,“房地产行业仍有不小的发展空间,市场无需过于悲观”。点到为止,明眼人一看就知道什么意思。

甚至刘鹤都在安抚大家,“目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”

上面的这个过程,就是“房地产业绑架经济”的逻辑,光一个讲话是不解决问题的。从现在得知的信息来看,通过房地产税改革来对房价和资源实施宏观管控的计划也一直在推行,而全中国则因为房地产一直是中国发展的主力,每次整顿、改革导致房产停滞不前,政府都让步,造成了政府不敢动房产的共识,当发现这次来真的,大家还在震惊,还在领悟过程之中,但这并不意味着大家接受了。

 《华-尔-街-日-报》透露,中央年头就准备全面推出房地产税,结果因为反对的声音太大不得不停了下来。

几乎全国上上下下都一致反对,从居屋者到国家干部,从地方公务员到国家高级官员,从房企到地方政府,有的退休高官有几套房,又不愿意卖,就直接抱怨说“我们这么穷,怎么交得起房产税?”自从春天开始征集建议以来,反对意见就不断涌入,主要的原因也很合理,重创房价,遏制消费,对经济造成巨大的打击,更关键,城镇居民八成财富在房产,级别越高的人拥有的房子就越多,受害越大,所以一旦房价回调,甚至崩溃,那就不是消费不振,而是直接侵犯了全国整个利益集团几乎所有人的利益。

结果新的计划是在少数城市试点,从已经试行了的上海重庆扩大到深圳杭州海南,同时为了解决社会底层的居住问题,新的方案是以前的“住房双轨制”,社会底层由国家提供廉价房,“中国房改第一人”孟晓苏也支持双轨制,但不搞税务改革,资金从哪里来呢?

那么政府能做什么呢?

第一肯定不能迫使房价大跌,不论这对整个社会多么有害,但现实就是现实,不能被感情影响。第二,政府的政策应当是迫使房价微跌,至少不涨,这是打破房产是投资机会这一心理的最关键的一步,当房子不再升值的时候,拥有多余的房子即使没有房产税的压力也将变成一个负担,这样拥有多所房子的人才会把空置的房子卖出去,在能维持中国经济继续发展的时候,房产业占经济的比例就会下降,威胁会减少,但有一点是肯定的,不论那条路子,脱离房产业控制这一过程是很痛苦的。

不过这一切似乎没有让中央完全放弃房地产税改革,“一线城市炒房客已提前抢跑”,不知这次是不是真的让很多人放弃炒房,给房价打个上限。


原文:笨狼

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