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四季度楼市会全面速冻吗?

9月单月全国房地产调控累积62次,叠加1-8月的420次,2021年房地产调控次数刷新历史同期记录,高达482次!(具体内容见文后表格)2020年1-9月只有403次,也就是说2021年同比调控上涨次数高达20%以上。

8月全月,房地产调控已经接超过68次叠加1-7月份的352次,2021年累计房地产调控已经突破420次!(2020年1-8月房地产调控政策只有368次,2021年来房地产调控政策全面刷新历史记录,)

平均每个月房地产调控超过50次,是历史以来的新记录。累计看,平均每月超过50次房地产调控,体现了房地产政策的严格趋势。

但从房地产调控的内容看,2021年9月房地产调控出现了很多新的变化趋势:

首先:央行2次喊话成为9月房地产调控最值得关注的内容!

从国家部委的角度看,央行、银保监会主导,联合住建部及证监会开一次会,的确非常非常罕见!

所以从形式看,这次的会议,的确有考虑当下出现系统性金融风险的可能性!结合这次会议的级别,和参与会议的部门。

可以看到,这次会议背后,其实代表了!高层已经开始高度关注,房地产可能出现的系统性金融风险,房地产调控主导牵头机构从之前的住建部为主,逐渐升级到金融部门!

(结合一下,之前8月19日,人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管。人民银行、银保监会指出,恒大集团作为房地产行业的头部企业,必须认真落实中央。)

其次:全国已经累积9城市发布限跌令

经过几年的深度调控,房地产市场显现出一些疲态,加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管,让企业压力倍增,新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。面对这波房价下降,一些城市开始稳定房地产市场预期,出台“限跌令”城市数量明显增多,包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等。已经超过9个城市

楼市防止下调过快很可能成为未来政策趋势!

近两年来楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”,很明显,房价大涨会放大金融风险,而房价断崖式下跌也同样不是稳定,也会影响波及金融系统。

最近全国多个城市新房的“限跌令”,表面是部分房企在负债高压下抢跑,背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

第三:二手房指导价城市越来越多!北京加入,目前看,房地产调控出现双向调控,防止上涨和防止下调并存!

截止目前,已有北京、深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚14城发布二手小区成交参考价或进行价格核验,多数城市针对重点或热点区域进行价格指导。

除了少数热点城市外,大部分城市降温出现

除了杭州等少数过热城市外,整体全国房地产都在信贷收紧下出现退烧现象。

在房价全面上涨的影响下,全国房地产调控政策井喷,1-8月最主要的核心特点是收紧:住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。

约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个最重要特征。这体现了在房地产调控一城一策的基础上,住建部的督导作用在加强。

全年多城市被约谈这也代表了房地产调控政策在下半年继续从严的取向。

整体看,梳理2021年房地产调控,有一个非常明显的特征是在过去几年房地产调控一城一策下,中央部门再次开启密集发布政策,特别是住建部和央行持续加码房地产调控政策,调控方式、力度及细致度均出现了显著升级,调控“工具箱”不断丰富,中央房地产调控方案密集出台,加强房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制、建立“人、房、地、钱”的联动机制。

简单的总结一下:

1:从市场趋势看,2021年全年房地产销售额刷新历史记录已经是定局,全年有望在19万亿左右。从8月开始,特别是9月,楼市出现了断崖式下调,房贷收紧的影响全面出现。

2:各地之前执行多年的一城一策效果分化,部分城市房价依然明显上涨,虽然不断加码调控,但效果分化。

3:中央部委在2021年开启了密集调控潮,相比往年,政策力度和密度都在明显增加,出台政策占到了所有房地产调控的15%左右,这是历史高点。体现了后续房地产调控政策方向将会有所变化。

4:对于普通购房者来说,需要注意的是,信贷政策,2021年央行和住建部密集联动,房地产贷款供应量逐渐减少,在房贷收紧的情况下,房地产市场退烧难免,最近买房的需要谨慎了。

二手房市场萎缩最明显,大部分热点城市二手房市场都跌到最近多年最低点。

整体看,2021年四季度楼市很可能出现全面降温降价。


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